Все или почти все претенденты на жильё в рамках подобной программы будут, по крайней мере в начале её, не способны платить полную экономически выгодную квартплату. БЖС должно будет восполнять разницу. Сбор сведений о доходах и их анализ в сопоставлении с размером жилья должны происходить ежегодно — так, как обрабатываются налоговые декларации. Подобный механизм уже используется в системе государственного жилья (правда, в сочетании с большим количеством абсолютно ненужного вынюхивания и сбора сплетён, касающихся совершенно посторонних вопросов), и его, этот механизм, мы с успехом применяем во многих иных областях. Например, колледжи и университеты с его помощью распределяют стипендиальные фонды.
Если доход семьи увеличивается, её доля в квартплате растёт, доля субсидии уменьшается. Если и когда семья достигает уровня, при котором она может платить за жильё полную стоимость, на то время, пока это положение сохраняется, она перестаёт быть предметом заботы БЖС. Такая семья или индивидуальный жилец могут оставаться в квартире сколь угодно долго, платя за неё, сколько она стоит.
Чем успешнее такие здания с гарантированной квартплатой будут способны удерживать жильцов, чьё финансовое положение улучшилось, тем больше субсидий будет оставаться для других зданий и других семей. От способности программы поощрять стабильность и сопутствующую ей диверсификацию изнутри среди населения будут напрямую зависеть размах и быстрота распространения строительной программы при данном объёме субсидий, направляемых на квартплату. Программе придётся быть чувствительной к нуждам людей, у которых появляется выбор, и к принципам создания притягательных, безопасных, интересных городских территорий, на которых люди остаются по собственному выбору. Если программа провалится в этих отношениях, её провал автоматически затормозит её расширение. Расширение не будет угрожать местным застройщикам и домохозяевам, как это бывает при строительстве государственного жилья: ведь расширяться будет не что иное, как их собственность. Оно не будет угрожать и частным кредитным организациям, поскольку БЖС будет брать на себя их функции лишь в том случае, если они не захотят сами участвовать в финансировании.
Гарантия ежегодной экономически выгодной квартплаты должна будет распространяться на амортизационный период заложенной недвижимости. Длительность его могла бы варьироваться между тридцатью и пятьюдесятью годами, и такие вариации желательны как один из факторов, поощряющих разнообразие типов зданий; кроме того, они обеспечат разницу возрастов, в которых здания с гарантированной квартплатой могут быть снесены или переоборудованы для совершенно иного характера использования. Безусловно, со временем сама постепенность и непрерывность нового строительства в районе, ведущегося этим и другими способами, должна привести к разнообразию сроков, после которых здания или их первоначальные способы использования могут в случае необходимости прекращать существование.
При расчёте экономически выгодной квартплаты необходимо будет использовать фиксированные ставки амортизации и обслуживания долга; нужно будет учитывать, кроме того, расходы на текущий ремонт и обслуживание жилья, меняющиеся в соответствии с покупательной способностью (обычный фактор, учитываемый во многих фиксированных в иных отношениях ставках квартплаты или текущих расходов), данные о доходах или о доходах и менеджменте, а также налоги на недвижимость (к последнему пункту я ещё вернусь в этой главе).
Требования к марже, закладываемой владельцем в проект, можно было бы сделать несколько меньшими, чем они являются сейчас в случае гарантированных Федеральным управлением по жилищным вопросам займов на пригородное строительство. Это содействовало бы восстановлению равновесия, нарушение которого лишает города денег, направляемых на строительство.
И наконец, большая часть субсидий зданиям с гарантированной квартплатой — это, как и в случае субсидий на государственное жилищное строительство, средства на капитальные затраты. Однако в тактическом плане процесс противоположен методу, используемому при государственном строительстве.
При государственном строительстве капитальные затраты на него непосредственно покрываются правительством. Местные жилищные органы выпускают для покрытия строительных затрат долгосрочные облигации. Платежи по облигациям осуществляются за счёт федеральных дотаций (в некоторых случаях — дотаций от штатов).
Квартплата малообеспеченных жильцов идёт только на местные административные нужды, на обслуживание зданий и текущий ремонт (все эти расходы, кстати говоря, очень высоки в случае государственного жилья). Жители государственных домов оплачивают из своей квартплаты больше бумаги для мимеографов, больше поездок на конференции и больше рабочего времени борцов с вандализмом, чем любые жильцы в любые времена. В государственных домах квартплата субсидируется посредством прямого субсидирования капитальных затрат, вследствие чего они выводятся из уравнения.
В системе гарантированной квартплаты капитальные затраты, напротив, остаются в уравнении, определяющем квартплату. Амортизация капитала включается в квартплату, и в той мере, в какой это необходимо для субсидирования квартплаты, капитальные затраты субсидируются автоматически. В любом случае, напрямую или через квартплату, капитальные затраты необходимо покрывать. Преимущество субсидирования их через квартплату состоит в следующем: субсидия в этом случае становится применительно к жильцам более гибкой. Она ни в коей мере не должна будет использоваться для сортировки людей по доходам, как неизбежно бывает, когда субсидия на капитальные затраты — фиксированный фактор, жёстко встроенный в факт проживания в субсидируемом доме.
И ещё один фиксированный фактор, разделяющий сегодня людей в субсидируемых домах по признаку дохода, может быть устранён системой гарантированной квартплаты. Это вопрос о льготной ставке или отмене налога на недвижимость. Жилые массивы для малообеспеченных, находящиеся в государственной собственности, в большинстве своём не платят налогов на недвижимость. Многим жилым массивам для людей со средним уровнем доходов предоставляются налоговые льготы или отсрочки, чтобы снизить квартплату или, в случае кооперативов, текущие расходы. Все это разновидности субсидии, и они требуют соответствующих ограничений для жильцов по уровню дохода (по крайней мере в момент вселения, но чаще всего и дальше), чтобы те, кто способен выдержать включение налогов на недвижимость в оплату жилья, не перекладывали слишком уж нагло это бремя на плечи других налогоплательщиков.
При гарантированной квартплате налоги на недвижимость могут и должны быть включены в квартплату; как и в случае капитальных затрат, степень, в какой они субсидируются для данной семьи или данного лица, — не жёсткий фактор, «встроенный» в здание, а переменная величина, зависящая от меняющихся способностей самих жильцов нести свою долю расходов на квартплату.
Поскольку источником субсидий на квартплату, как почти во всех государственных жилищных программах, должно будет являться федеральное правительство, оно фактически станет опосредованным но существенным плательщиком налогов на недвижимость, поступающих в муниципальные фонды. Но разница, опять-таки, почти не выходит за рамки тактики использования субсидий. В настоящее время федеральные жилищные субсидии прямо или косвенно идут, в частности на оплату многих услуг и оборудования, расходы на которые, по существу, являются нормальными текущими расходами города, принявшими ненормальные, искривлённые формы под воздействием физических и финансовых требований, заложенных в концепцию жилого массива. Например, федеральными дотациями покрываются капитальные затраты на огороженные «поляны» жилых массивов, на общественные залы собраний, на игровые комнаты, на медицинские кабинеты и тому подобное; косвенно — покрывая немалую часть общих расходов — они идут и на оплату полицейских сил управления по жилищному хозяйству, и на оплату социальных и коммунальных служб. Если бы субсидия не включала в себя эти расходы, поскольку они уже не имели бы отношения к «конечному продукту», но зато включала налог на недвижимость, это помогало бы изыскивать средства на то, в чем города отчаянно нуждаются, например, на хорошо расположенные небольшие публичные парки вместо враждебных ко всему окружающему «полян», на нормальную полицию вместо жилищной, на инспекторов жилищного вандализма вместо контролёров содержания жилищ, нанятых управлением.