— Я купила красивый многоквартирный дом недалеко от побережья в Сан-Диего.
— А сколько объектов собственности ты перед этим посмотрела? — спросил я.
— Два, — сказала она. — Брокер показал мне два здания в том квартале, и я купила одно из них.
Примерно через год я спросил ее, как идут дела с инвестированием в недвижимость.
— Я теряю приблизительно 460 долларов в месяц, — ответила она.
— Почему так много?
— Во-первых, совет, управляющий ассоциацией домовладельцев, поднял ежемесячную плату за эксплуатационное обслуживание. Во-вторых, я не знала, сколько ренты могу собрать за месяц. Это оказалось намного меньше, чем я думала, — разочарованно сказала она. — Я попыталась продать эту собственность, но выяснилось, что заплатила на 25 тысяч долларов больше, чем мне готовы заплатить на рынке сейчас. Поэтому ситуация такова: я не хочу терять деньги и не могу позволить себе лишиться 25 тысяч долларов, продав эту собственность дешевле, чем купила.
Как сказал бы богатый папа, «вот цена за то, что человек не захотел поцеловать несколько лягушек. А если ты их не поцелуешь, то, возможно, кончишь тем, что женишься на жабе». Так как моя приятельница не выполнила своего домашнего задания, она в итоге вышла замуж за жабу, что обошлось ей намного дороже.
А как оценить, насколько хороша та или иная инвестиция в недвижимость? Опыт — вот величайший учитель. Ниже я привожу 10 очень важных уроков, которые мои Друзья и я получили в процессе жизни. Дополнительно я подчеркну несколько других моментов, которые могут оказаться для вас полезными.
Какова цена, если не хочешь «ходить по магазинам»
Когда люди спрашивают меня, как я научился находить прекрасные инвестиции в недвижимость, я просто говорю: «Вам нужно хорошенько походить по магазинам». Я полностью одобряю формулу Долфа Деруса для нахождения прекрасных инвестиций — 100:10:3:1. За свою жизнь мы с Ким осмотрели и всесторонне проанализировали буквально тысячи объектов собственности. Когда нас спрашивают: «Откуда вы так много знаете о недвижимости?» — мы говорим: «Мы проанализировали тысячи возможностей для инвестирования». Кроме того, мы сделали сотни предложений на покупку собственности — над многими из них продавцы просто смеялись. Суть в том, что каждый осмотренный нами объект собственности и каждое сделанное нами предложение обогащали наши знания и опыт относительно рынка недвижимости и человеческой натуры.
Когда нас спрашивают: «А что вы делаете, когда у вас нет денег?» — мы даем тот же ответ: «Идем по магазинам». На своих семинарах по инвестированию я часто говорю: «Когда вы идете в торговый центр, никто у вас не спрашивает, есть у вас деньги или нет. Розничные торговцы хотят, чтобы вы купили, и поэтому всячески „обхаживают“ вас». То же происходит и с большинством инвестиций. Осмотр, вопросы, выяснение деталей — вот каким образом я повышаю свое образование. Того, что я узнал об инвестировании, нельзя найти ни в одной книге. Точно так же, как вы не можете научиться по книге играть в гольф, вы не можете по книге натренировать свой разум видеть выгодные инвестиции, которых не видят другие. Вы должны выйти из дому и отправиться на поиски.
Непредусмотрительность обходится дорого
Моя приятельница, которая «вышла замуж за жабу», могла бы извлечь несколько ценных уроков, если бы не приняла решение, что «недвижимость — это паршивая инвестиция. На этом нельзя сделать деньги». Когда я спросил ее, чему она в связи с этим научилась, она злобно сказала: «Лучше бы я никогда не слушала тебя. Рынок изменился, и сегодня нельзя сделать деньги на недвижимости».
Все дело — в непредусмотрительности; проблема в том, что вы должны оглянуться и посмотреть назад. Моя _ приятельница не оглянулась и не извлекла уроков. Даже после того, как я похвалил ее за решимость, она осталась при своем убеждении, что недвижимость — это паршивая инвестиция, а это означало, что ее стремительный и случайный набег на недвижимость обошелся слишком дорого, потому что она не смогла ничему научиться на своих бесценных ошибках и уроках, которые могли сделать ее более сообразительной и более богатой в будущем. Это цена за контекст, который нашептывает: «Делать ошибки плохо». Если бы у нее был другой контекст, скажем, такой: «Я предприняла действие, сделала несколько ошибок и теперь могу на них поучиться», — она была бы гораздо более богатым человеком. Люди, которые считают, что должны поступать правильно, или не могут позволить себе делать ошибки, часто не обладают достаточным видением и все время совершают одни и те же промахи.
Вот уроки, которые упустила моя приятельница при покупке дома:
1. Просмотреть как можно больше объектов собственности.
2. Уделить этому достаточно времени. Всегда можно найти больше одной хорошей сделки. Слишком многие люди покупают, потому что считают, что найденная ими сделка является единственной в мире.
3. Проанализировать состояние рынка недвижимости.
4. Поговорить более чем с одним агентом по недвижимости.
5. Проявлять особую осторожность при инвестировании в совладения, где чаще всего имеется совет директоров, состоящий из домовладельцев. Домовладельцы и инвесторы не всегда встречаются с глазу на глаз. Большинство домовладельцев хотят содержать свою собственность в наилучшем состоянии и поэтому тратят чрезмерные средства на техническое обслуживание. Хотя это и сохраняет вашу собственность в хорошем состоянии, в результате инвестор теряет контроль над этой очень важной областью инвестирования — контролем за расходами.
6. Если расходы выходят из-под контроля, это влияет также и на стоимость данной собственности на торгах в будущем.
7. Никогда не покупайте, ожидая, что цена на собственность поднимется. Собственность сама по себе должна быть хорошей инвестицией — как при хорошей, так и при плохой экономической ситуации. Как говаривал богатый папа, «твоя прибыль создается, когда ты покупаешь, а не когда продаешь».
8. Не инвестируйте, опираясь на эмоции. Когда вы покупаете собственность лично для себя, то можете проявлять эмоции. Но когда вы покупаете ее с целью инвестирования, эмоции могут вас ослепить. Мою приятельницу больше волновало расположение собственности — близость побережья, — чем возможный доход от нее. Она смотрела на берег, а не на финансовые ведомости.
9. В ее распоряжении было слишком мало возможностей, чтобы улучшить эту собственность. Одним из способов, с помощью которого вы можете сделать уйму денег, является наличие контроля над изменением, видоизменением или улучшением собственности с целью повышения ее ценности. Это как раз то, чего вы не можете сделать с акциями или взаимными фондами. Часто пристройка гаража или дополнительная комната могут невероятно приумножить ваш доход при инвестировании.
10. Она ничему не научилась на этом опыте. И хотя урок обошелся ей довольно дорого, она могла бы превратить его в урок, ценность которого исчислялась бы в миллионы долларов, если бы была готова проявить скромность, учиться и делать новые попытки. Вместо этого она заявила: «Делать деньги на недвижимости нельзя».