Репортер: Почему вы инвестируете средства в недвижимость, а не во взаимные фонды?
Р. Кийосаки: Вообще-то я инвестирую и туда и туда, но то, что у меня больше денег вложено в недвижимость, — это правда. Должен сказать, что каждый тип инвестиций имеет свои преимущества и недостатки. Одно из преимуществ недвижимости состоит в том, что она дает мне больше возможностей контролировать размеры налогов и сроки их уплаты.
Репортер: То есть вы хотите сказать, что люди должны искать возможность обходить налоги? Не слишком ли это рискованно?
Р. Кийосаки: Я не сказал обходить, я сказал, что недвижимость дает мне больше возможностей контролировать мои налоги.
Между тем, как определяются и как понимаются выражения обходить налоги и контролировать налоги, дистанция огромного размера. Мне пришлось битых двадцать минут втолковывать ему разницу между словами обходить и контролировать. Чтобы объяснить разницу между ними, я вынужден был сначала объяснить разницу между законами о налогах с наемных работников и законами о налогах с инвесторов, а затем — между налогами на взаимные фонды и налогами на недвижимость. Кстати, его неспособность понять меня правильно была связана главным образом с тем, что как наемный работник, он не имел почти никакой возможности контролировать свои налоги. Привыкнув не задумываться над этими вопросами, он стал воспринимать слово обходить в значении уклоняться, а большинству из нас хорошо известно, что уклонение от налогов карается законом. Поэтому, когда в моих словах “контролировать налоги” ему послышалось “уклоняться от налогов”, в мозгу сверкнул красный сигнал опасности и он воспринял мою идею в штыки. Как говорится, “чтобы изменить унцию представлений, о чем-либо, часто требуется тонна образования”. В данном случае тонна образования не потребовалась, но двадцать минут на разжевывание очевидных для меня понятий я потратил. Иначе разрядить возникшее напряжение было нельзя. А я решительно не хотел навлекать на себя гнев всесильной прессы только из-за того, что у кого-то в голове смешались два разных понятия.
Репортер: От вашего откровения мало проку, потому что возможностей приобрести недвижимость больше нет. Цены на нее взлетели слишком высоко. И, кроме того, как я смогу найти эту недвижимость, дешево ее купить, привести в порядок и продать. У меня нет на это времени.
Р. Кийосаки: Я не торгую недвижимостью. Я делаю инвестиции в недвижимость.
Репортер: То есть вы хотите сказать, что приведение собственности в порядок и продажа с целью получения прибыли — это не инвестирование?
Р. Кийосаки: Вообще-то, если рассматривать определение инвестирования в самом широком смысле, то, наверное, операцию купли-продажи недвижимости можно назвать инвестированием. Однако в мире инвестиций людей, которые покупают что-то, не планируя использовать эту собственность или владеть ею, чаще называют “торговцами”. Они покупают, чтобы продать. Инвестор обычно покупает, чтобы владеть, и использует активы для ускорения денежного потока и наращивания капитала. Это просто более тонкое различие.
Репортер: Но разве для наращивания капитала вам не приходится продавать?
Р. Кийосаки: Нет. Настоящие инвесторы прилагают все усилия, чтобы добиться прироста капитала, не прибегая к продаже или торговле своей собственностью. Видите ли, главная цель инвесторов — покупать и владеть, покупать еще и тоже владеть, снова покупать и снова владеть. Первоочередная задача настоящих инвесторов состоит в увеличении своих активов, а не в их продаже. Они могут продавать, но не ставят себе такой цели. По мнению настоящих инвесторов, на поиски стоящего объекта для инвестирования уходит столько времени, что они предпочитают купить и владеть. Торговцы покупают и продают, снова покупают и снова продают, надеясь на увеличение своего капитала при каждой сделке. Инвесторы покупают, чтобы владеть, а торговцы покупают, чтобы продать.
Репортер некоторое время сидел и недоуменно тряс головой. Наконец он сказал: “Для меня это полная абракадабра”. Затем он вернулся в старую колею и задал следующий вопрос.
Я чувствовал себя неловко, потому что мы начали углубляться в такие области, которые стоило обойти. Я изо всех сил старался говорить проще, но понимал, что это мне плохо удается. Пытаясь проводить более тонкие различия, я только больше запутывал ситуацию.
Репортер: “Интересуют ли вас запущенные дома, которые можно отремонтировать и потом выгодно продать?
Р. Кийосаки: Интересуют и такие, особенно если я могу купить их, чтобы потом владеть ими. Но, в принципе, ответ “нет”. Собственность, которую я ищу, не обязательно должна быть обветшалой и требовать ремонта.
Репортер: Тогда что же вы ищете?
Р. Кийосаки: Чаще всего я начинаю с поисков заинтересованного продавца. Когда людям нужно продать собственность как можно быстрее, они всегда готовы поторговаться и снизить цену. Или ищу банки, располагающие собственностью, на которую потеряно право выкупа.
Репортер: Это звучит так, будто вы наживаетесь на людях, которые попали в беду. Разве это честно?
Р. Кийосаки: Ну, во-первых, человеку нужно что-то продать, и он рад найти заинтересованного покупателя. И, во-вторых, разве вам никогда не хотелось избавиться от чего-то ненужного, да еще получить за это какие-то деньги?
Репортер: И все же, мне по-прежнему кажется, что вы ищете людей, на которых можно нажиться. Если бы это было не так, стали бы вы скупать заложенное имущество, на которое потеряно право выкупа? Разве люди теряют это право не потому, что оказались в тяжелом финансовом положении?
Р. Кийосаки: Я вполне понимаю, с какой стороны вы смотрите на эту ситуацию, и если повернуть дело так, то ваши выводы не лишены основания. Но, с другой стороны, банк лишает людей права выкупа за то, что они нарушили договор с банком. Ведь это не я лишил их права выкупа, это сделал банк.
Репортер: Хорошо, я понял вашу мысль, но все равно считаю, что это всего лишь еще один пример того, как богатые обирают бедных и слабых. А теперь расскажите, что еще вы обычно ищете, помимо заинтересованных продавцов и имущества без права выкупа?
Р. Кийосаки: Затем я делаю подсчеты, вывожу ВНР, внутреннюю норму рентабельности, и решаю, стоит ли овчинка выделки.
Репортер: ВНР? А какое она имеет значение?
Как только я произнес “ВНР”, то понял, что опять нарвался на неприятность. Нет, чтобы мне сказать “ПНИ” (прибыль на инвестицию). К тому же, я чувствовал, что по очкам в этой схватке репортер наступает мне на пятки. Мне нужно было срочно уходить из опасной зоны. Для того чтобы снова наладить взаимопонимание между нами, я должен был вспомнить простейшие определения, которые использовал мой богатый папа.
Р. Кийосаки: Как я уже сказал, моя цель как инвестора — покупать и владеть. ВНР очень важна, потому что она показывает, насколько быстро я смогу вернуть мой исходный капитал, который часто называют “первоначальным платежом” или “авансом”. Мне нужно вернуть мой исходный капитал как можно быстрее, потому что я хочу найти и купить на него следующий актив.