В то же время использование кредитного рычага может принести вам много радости и пользы, если вы покупаете активы.
Моя компания использует долги и кредитные рычаги, чтобы приносить инвесторам богатство через покупку активов, особенно многоквартирных жилых комплексов, которые не только обеспечивают ежемесячный денежный поток, но и постоянно растут в цене благодаря разумному менеджменту.
Хороший пример использования займов и кредитного рычага – покупка группой инвесторов, включая Роберта и Ким Кийосаки, 288-квартирного комплекса в Брокен-Эрроу, штат Оклахома. Дом имел выгодное месторасположение, и у нас было несколько возможностей, с одной стороны, увеличить стоимость аренды (а значит, и стоимость самой недвижимости), а с другой – снизить расходы на содержание. При покупке дом оценивался более чем в 14 миллионов долларов. Стоимость доходной недвижимости всегда оценивают на базе чистого денежного потока. Основываясь на этих данных, банк позволил нам рассчитывать на ипотечный кредит в размере 9750 тысяч долларов под 4,99 процента. Мы также подали заявку, которая была удовлетворена, на второй кредит в размере 1090 тысяч долларов под 6,5 процента. Все это – примеры хороших долгов.
Банк выдал нам эти кредиты, поскольку знал, что ренты, получаемой от квартиросъемщиков, нам с лихвой хватит для ежемесячного погашения долгов – ведь комплекс пользовался большим спросом у арендаторов. Чтобы заплатить первый взнос и иметь капитал для улучшения потребительских качеств недвижимости, мы собрали у инвесторов 3,4 миллиона долларов.
Мы решили оборудовать все квартиры новыми душевыми кабинами и сушилками, что позволило нам поднять арендную плату на 25 долларов. В расчете на год это обеспечило дополнительный доход в размере 86,4 тысячи долларов (288 квартир × $25 × 12 месяцев = $86 400).
Всего за три с половиной года мы смогли увеличить чистый ежегодный операционный доход от этой недвижимости более чем на 300 тысяч долларов. Первоначальная задолженность по ипотечному кредиту снизилась на 600 тысяч долларов благодаря тому, что часть долга мы выплатили за счет арендной платы.
Сегодня эта недвижимость оценивается примерно в 20 миллионов долларов. Стоимость возросла благодаря увеличению денежного потока.
Используя хорошие долги и кредитный рычаг, нам удалось, внеся лишь 3,4 миллиона долларов «реальных» денег, увеличить стоимость этого жилого комплекса более чем на 6 миллионов долларов, то есть почти на 2 миллиона в год. Годовой денежный поток увеличился более чем на 300 тысяч долларов, и эта прибавка распределяется между инвесторами согласно размеру их паев.
Наш бизнес-план состоял в рефинансировании с привлечением новых займов, чтобы вернуть инвесторам их первые взносы. В конце 2011 года мы планируем рефинансировать недвижимость, взяв заем в размере 15 миллионов долларов с фиксированной процентной ставкой. Это позволит погасить существующие долги в размере 10 миллионов долларов, и еще 5 миллионов останется для распределения между инвесторами.
Нет ничего приятнее, чем возвращать инвесторам их деньги. В данном случае, имея 5 миллионов свободных средств, вы сможем вернуть не только 3,4 миллиона первого взноса, но еще и 1,6 миллиона сверху. Не забывайте, что инвесторы получают еще и немаленький ежемесячный денежный поток!
Как только вкладчики получат все свои деньги обратно, их инвестиции в эту недвижимость станут нулевыми. Возвращенные первоначальные инвестиции и полученный ими привесок налогом не облагаются, потому что речь идет о рефинансировании.
В 2012 году, когда будет получен новый заем, недвижимость продолжит приносить денежный поток всем инвесторам, а значит, рентабельность их инвестиций возрастет до бесконечности.
Я хочу подчеркнуть, что этот сценарий был запланирован с самого начала. Данный пример показывает, что, используя хорошие долги и покупая активы, генерирующие денежный поток, любой человек со временем может стать богачом.
Том Уилрайт о любви правительства к инвесторам
Налоговые законы содержат ряд льгот и стимулов для бизнесменов и инвесторов. Особенно это касается инвесторов, занимающихся недвижимостью. Я не говорю здесь о флипперах, которые покупают дома, ремонтируют и тут же перепродают. Я говорю о тех, кто покупает, улучшает потребительские качества и держит недвижимость у себя в качестве долгосрочной инвестиции.
Для таких инвесторов существуют два типа налоговых привилегий. Первая и самая крупная льгота связана с амортизацией. Речь идет о вычетах из стоимости недвижимости, со временем увеличивающихся независимо от того, покупаете вы недвижимость за свои или за чужие деньги (в долг).
Предположим, вы покупаете недвижимость для сдачи внаем за 200 тысяч долларов, причем первый взнос в размере 20 тысяч долларов, или 10 процентов, платите своими деньгами, а остальную сумму (180 тысяч, или 90 процентов) заимствуете в банке. Что вы в реальности купили? Землю стоимостью, скажем, 40 тысяч долларов и имеющиеся на ней объекты, включая сам дом со всем внутренним убранством и ландшафтный дизайн, стоимостью 160 тысяч долларов.
Правительство позволяет вам вычитать из налогооблагаемой базы величину ежегодного износа здания, называемую амортизацией. В США амортизация жилой недвижимости принимается равной 3,64 процента в год. (В некоторых других странах она больше.)
Это означает, что вы можете вычитать из облагаемой налогом суммы почти 6 тысяч долларов в год ($160 000 × 3,64 %). Предположим, ваш денежный поток равен 1 проценту от суммы первого взноса в размере 20 тысяч долларов. Это значит, что в год набегает 2,4 тысячи долларов. С учетом 6 тысяч долларов амортизации вы можете показать в налоговой декларации, что несете убытки в размере 3600 долларов в год ($2400 – $6000). Эти убытки можно использовать для уменьшения налога, высчитываемого из вашей зарплаты или доходов от бизнеса либо других инвестиций. Таким образом, амортизация защищает ваш денежный поток от налогов и обеспечивает дополнительную налоговую льготу в виде снижения налога с других доходов. Причем амортизационные вычеты применяются не только к той сумме, которую вы внесли своими деньгами, но и к банковскому займу.
Аналогичные амортизационные вычеты применяются к расходам на обслуживание ипотечного кредита – различным видам комиссионного вознаграждения, взимаемого банком. При этом не имеет значения, оплачиваете вы эту комиссию своими деньгами или за счет другого кредита.
Вы можете пользоваться этими налоговыми льготами даже в том случае, если принадлежащая вам недвижимость на самом деле не обесценивается, а растет в стоимости. Потенциальный рост стоимости является еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость.
Но на этом налоговые льготы для тех, кто инвестирует деньги в недвижимость, не заканчиваются. Когда вы ее продаете, налоговое ведомство предоставляет вам выбор. Если цена продажи будет больше той, по которой вы покупали недвижимость, вы можете просто заплатить налог на прирост капитала. Налоговая ставка при этом ниже, чем если бы речь шла о заработанном доходе. Или же вы можете инвестировать вырученные от продажи средства в другую недвижимость, и тогда налог платить не придется вовсе. Эта льгота предусмотрена правилом 1031 Кодекса внутренних доходов США.