Одно из моих самых любимых занятий – это посещение вместе с Уэйном Палмером встреч инвесторов, специализирующихся на обмене недвижимости. На протяжении двух-трех дней группа инвесторов обсуждает информацию о нескольких сотнях инвестиций и обменов. Эти встречи позволяют Уэйну в полной мере проявить присущие ему творческие способности и умение увидеть благоприятные возможности там, где их не замечают окружающие, что делает его настоящей душой таких мероприятий. Способность Уэйна уверенно ориентироваться в водах обмена недвижимости граничит с гениальностью. Для меня такие встречи – истинная поэзия в области инвестиций.
Когда Уэйн впервые пригласил меня на одну из этих встреч, я уподобился голодному человеку, попавшему за шведский стол. Это настоящее пиршество творчества, длящееся часами. Я уже устал от людей, которые непрерывно ноют: «Я не могу себе этого позволить» или «У меня нет денег». Поэтому такие встречи для меня словно глоток свежего воздуха. Люди здесь целый день делают дела, имея совсем немного денег или даже совсем обходясь без них. Сидеть на подобном мероприятии рядом с Уэйном намного интереснее, чем играть в карты или крутить рулетку в Лас-Вегасе. Здесь идет охота за идеями, процветает творчество и царит дух победителей.
Если я оказываюсь в тупике и в голову не приходит ни одной мысли, то в поисках творческих идей первым делом звоню Уэйну. Я уверен, что он поможет мне взглянуть на ситуацию совершенно по-новому. Он не всегда говорит то, что мне приятно слышать. Я знаю, что, позвонив Уэйну, услышу от него искреннее и непредвзятое мнение. Он без обиняков может сказать, что рассматриваемая мною сделка никуда не годится, но зато всегда подскажет путь, каким образом можно хорошую сделку превратить в отличную, оставаясь при этом в рамках закона, этики и морали.
Уэйн – мой большой друг и учитель. В этой главе он расскажет вам о том, чему когда-то научил и меня. Она посвящена обменам и на многое раскроет вам глаза.
Роберт Кийосаки
Когда я был еще совсем маленьким, мой отец укрепил на обочине дороги, проходившей мимо нашей фермы, металлическую табличку с надписью:
СЕНО, ЛОШАДИ
ПРОДАЖА ИЛИ ОБМЕН
ВЭЛ ПАЛМЕР
254-4768
Биография моего отца – это классическая история американского предпринимателя. Он вырос на ферме моего деда во времена Великой депрессии. Еще молодым человеком он покинул отчий дом в поисках работы, потому что ферма давала доход, которого едва хватало, чтобы прокормить только одну семью. Это очень огорчало отца, потому что он любил сельский труд, особенно уход за домашними животными. Он мечтал о собственном хозяйстве, где мог бы разводить скот в свое удовольствие, а не продавать свой труд кому-то другому за деньги.
Я был еще совсем малышом, когда в поисках работы отец со всей семьей переехал в Калифорнию. Там он развозил на грузовике строительные материалы. В то время экономическая ситуация в Калифорнии была намного лучше, чем в Юте. Уже через два-три года он смог расплатиться со всеми долгами, в том числе и с теми, что висели на ферме деда. Освободившись от этого бремени, отец возвратился в места своей юности.
В Юте отец нашел себе работу по вывозу мусора в округе Солт-Лейк. Ему претила сама мысль работать на кого-то, поскольку по натуре был независимым человеком и больше всего ценил самостоятельность. Тем не менее он хорошо понимал, что без начального капитала его мечтам не суждено было сбыться. Отец так построил работу по вывозу мусора, что заканчивал свой маршрут уже к двум часам дня, а вторую половину дня посвящал закладке фундамента для собственного бизнеса.
Чтобы не платить за наем жилья в городе, отец вернулся жить на ферму деда. К тому времени она уже была полностью выплачена. Не имея никаких долгов, отец начал вкладывать излишки денег в покупку активов, как учил Богатый папа. В его понимании таким активом были лошади, потому что он покупал их по одной цене, а продавал или обменивал уже совсем по другой. Точно таким же активом для него были сельская утварь, сено и зерно. Они создавали денежные потоки.
Отец покупал сено у местных фермеров по оптовой цене, а продавал на частные конюшни уже по розничной. Он развозил его на своем «Форде» пикапе 1956 года выпуска с прицепом. Кроме того, он покупал лошадей, приводил их в божеский вид, а потом продавал с выгодой любителям конного спорта. Наряду с этим отец взял в аренду участок земли рядом с домом и выращивал там картофель. В один год урожай был настолько большим, что он сумел целиком продать его фабрике, производившей чипсы. Все это приносило отцу скромные доходы, из которых постепенно формировался капитал для собственного бизнеса. Каждая сделка подводила его все ближе к выходу из круга крысиных бегов.
Спустя три года отец бросил работу и купил себе красный «Форд» с десятиметровым прицепом. Наконец-то он мог работать сам на себя и содержать семью. Если следовать терминологии Богатого папы, он перешел из квадранта Р в квадрант С.
Мне понадобилось много лет, чтобы в полной мере осознать значение того, чем занимался отец. Если у покупателя были деньги на приобретение сена или лошадей, то он, конечно, брал деньги. Но постепенно мне становилось ясно, что отец понимал нечто такое, чего уже не знают нынешние бизнесмены: если в качестве оплаты предприниматель готов принимать не только деньги, то это резко расширяет объем и прибыльность его бизнеса.
Мой отец был прирожденным торговцем лошадьми. Однако он не только продавал и покупал их, но и обменивал. Он менял сено на лошадей, коров на сено, свои услуги по извозу на скот, а скот на еду и одежду. Когда мы ремонтировали дом, то он менял сено и скот на строительные материалы и мебель, расплачивался ими за проделанную работу. Почему же я не понимал этого раньше? Ведь бартер в качестве способа ведения бизнеса существовал еще задолго до того, как появились деньги в их современном виде. Он всегда работал, а если задуматься, то и впредь будет работать весьма эффективно.
Возможно, я не понимал сути бартера, потому что занимался в то время недвижимостью, а не сельским хозяйством. Когда в начале 1980‑х годов экономика начала спотыкаться, резко поднялись банковские кредитные ставки, и на рынке недвижимости наступил застой. До моих ушей все чаще стали доходить разговоры о еще мало кому известной в то время статье 1031 налогового кодекса и об обмене недвижимости. Хотя технические аспекты обмена с применением статьи 1031 уже достаточно подробно описаны Гэри Горманом (см. главу 17), я хочу показать вам совершенно новый мир инвестиционных возможностей. Воспользоваться ими может любой человек.
Обмен недвижимости – это альтернативный способ инвестирования, который опровергает широко распространенное убеждение, что для операций с недвижимостью требуется много денег. Напротив, основное внимание здесь обращается на внутреннюю ценность, присущую недвижимости. В традиционных сделках купли-продажи продавец старается продать подороже, а покупатель купить подешевле. Это вызывает антагонизм между продавцом и покупателем, которые вынуждены «конкурировать» за одни и те же доллары. Если бы мой отец постоянно откладывал покупку лошади в ожидании, пока фермер расплатится с ним за сено для своих коров, то ему понадобилось бы значительно больше времени, чтобы обрести независимость. Обмен сена на лошадь ускорял этот процесс.