В штате Пенсильвания передача прав собственности является дорогостоящим мероприятием. За это там берут 2 процента от стоимости имущества. Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в миллион долларов, а вы взяли под ее покупку кредит в 950 тысяч, то за передачу прав собственности товариществу с ограниченной ответственностью с вас все равно возьмут 20 тысяч (2 процента от одного миллиона). Увы.

Самый лучший выход из этой ситуации состоит в том, чтобы оформить титул на ТОО в момент покупки недвижимости. В этом случае у вас уже не будет необходимости передавать право собственности и платить за это.

Вы всегда найдете банкиров, которые не будут возражать, если имущество находится в собственности ТОО (или КТ).

Если уж зашла речь о банках и кредиторах, то возникает следующий вопрос: «Не расторгнут ли они кредитный договор, если я передам право собственности на недвижимость?» Мне не раз приходилось слышать о подобных действиях банкиров, когда титул переоформляется на ТОО. Вследствие своего недомыслия они полагают, что таким образом вы пытаетесь укрыть от них имущество и уклониться от выполнения обязательств по договору. Как уже было сказано, если у кредитора есть ваша личная гарантия, то он защищен, независимо от того, кто является собственником недвижимости.

Но у большинства кредиторов полностью отсутствует логика. Как только вы начинаете процесс передачи права собственности, они заявляют, что по условиям договора вы должны немедленно погасить кредит в случае продажи недвижимости. Но ведь вы ее не продаете, а передаете сами себе.

Что же делать в таком случае?

Как вы думаете, что лучше: просить разрешения или прощения? Если вы поинтересуетесь у большинства кредиторов, как они отнесутся к такой операции, то они инстинктивно ответят отказом. Но если вы проведете ее, не спрашивая разрешения, то потом у вас всегда будет возможность извиниться. Весьма вероятно, что дело даже не дойдет до этого. Во всех моих сделках кредиторы в подобных случаях никогда не расторгали договоров. Может ли это случиться с вами? Не знаю. Но если вы продолжаете ежемесячно погашать кредит, то, скорее всего, они не будут этого делать. Зачем им лишние хлопоты, если деньги исправно поступают? Если же у них вдруг возникнет такая странная идея, осуществите рефинансирование, выбрав для этого банк, который не боится ТОО. В любом случае вы не потеряете своей недвижимости, даже если кредитный договор будет расторгнут.

Однако некоторые из вас могут оказаться слишком щепетильными для таких затей. Если вы готовы потратить немного больше денег, то есть и другой способ обеспечить себе безопасность.

Федеральный закон предписывает кредиторам не чинить препятствий, если вы переписываете свою недвижимость в доверительную собственность. Земельный траст почти ничем не отличается от доверительной собственности, и отношение к нему банкиров такое же. Поэтому можете передать право собственности на свое имущество образованному вами земельному трасту, и считайте, что вы достигли своей цели.

Для такой операции потребуются некоторые дополнительные расходы. Однако помните, о чем говорится в правилах № 5 и № 6: никакой земельный траст не может гарантировать вам полной защиты. Поэтому, если вы решитесь применить эту стратегию, вам все же придется основать ТОО и назначить его бенефициаром земельного траста.

Если право собственности на недвижимость передано земельному трасту, а в качестве бенефициара выступает ТОО, то у вас будет необходимая защита, и даже самый узколобый банкир не станет чинить вам препятствий.

Единственная организация, которую вы обязаны поставить в известность о передаче права собственности, – это страховая компания. Она должна переписать страховой полис с вашего имени на ТОО. В противном случае (и такие вещи случаются) она может заявить, что страховала лично вас, а не ТОО, и на этом основании откажется от страховых выплат. Даже если она и поставит кредитора в известность о произведенных изменениях, то это, как правило, не ведет к расторжению договора.

Последний вопрос: «Почему при передаче права собственности надо использовать передаточный акт, а не акт с отказом от права собственности?» Передаточный акт носит более универсальный характер. В частности, он подразумевает и переход страхования титула собственности. Поскольку вы передаете недвижимость самому себе, то имеет смысл предоставить себе максимум прав. Поэтому пользуйтесь передаточным актом.

Правило № 10: Не учреждайте больше фирм, чем это необходимо, или Опасайтесь советчиков, которые рекомендуют вам обратное

Несколько лет назад я был в Сан-Франциско на мероприятии, посвященном недвижимости. После моего выступления, в котором говорилось, что не следует излишне усложнять структуру форм собственности, ко мне подошла женщина и рассказала историю, которая повергла меня в шок.

Джейн собиралась вложить деньги в свою первую недвижимость – двухквартирный жилой дом. Перед этим она посетила семинар по защите активов, который проводил некий консультант. В качестве спонсора семинара выступала местная ассоциация владельцев недвижимости. Джейн была уверена, что для подобных мероприятий ассоциация приглашает только самых компетентных специалистов.

Для защиты недвижимости консультант посоветовал ей структуру, изображенную на схеме 6.13.

По его словам, чтобы обеспечить должную защиту, необходимо было:

1. Создать коммандитное товарищество, во владении которого находится ТОО и которое, в свою очередь, принадлежит зарегистрированному в Небраске трасту по защите недвижимости и офшорному трасту по защите недвижимости. Все эти структуры якобы создают дополнительные уровни надежности.

2.

Схема 6.13

3. Создать корпорацию типа S для управления коммандитным товариществом с целью дополнительной защиты недвижимости.

4. Создать корпорацию типа С для управления товариществом с ограниченной ответственностью, которая будет обеспечивать существенное снижение налоговой нагрузки.

Стоимость создания всей этой структуры составила 20 тысяч долларов. Ежегодные расходы на ее содержание потянули более чем на 5 тысяч. Джейн была вся в слезах, поскольку, потратив эти деньги, она обнаружила, что ей не хватает средств для уплаты первого взноса за дом.

Я открыл женщине горькую правду. Она потратила слишком много денег. Аргументы консультанта были лживыми. Сложная структура не обеспечивала ей дополнительной защиты. Ведь если вы не зарабатываете денег на недвижимости, то вам не нужна корпорация типа С, чтобы экономить на налогах. Описанная структура служила интересам дельцов, втянувших ее в эту затею, а не ее собственным. Джейн попросила меня нарисовать схему, которая обеспечивала бы защиту недвижимости. Для этого мне понадобилось всего пять секунд:

Схема 6.14