Возьмите на заметку
Чем сложнее сделка, тем больше вероятность, что она приведет к разногласиям, а проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми.
Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.
Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.
Тщательно проводите подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу
Подготовительный период в сделках с недвижимостью – это то время, когда покупателю в соответствии с договором предоставляется возможность ознакомиться с недвижимостью и еще раз проверить все условия соглашения, прежде чем ставить подпись. Обычно внесенный денежный залог может быть возвращен покупателю вплоть до того момента, когда он официально уведомит продавца, что и сама недвижимость, и сделка представляются ему приемлемыми. Начиная с этого момента залог уже не подлежит возврату, а покупателя, кроме того, просят увеличить его размер, так что последующее расторжение сделки грозит ему серьезными денежными потерями. Продавцу же этот залог внушает уверенность, что процесс купли-продажи будет доведен до конца.
Возьмите на заметку
Если вы, выступая в роли продавца, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу.
Если вы, выступая в роли покупателя, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу. Если сделка крупная, то вам потребуется весьма внушительная сумма, чтобы дотошно проверить все ее аспекты прежде, чем согласиться поставить подпись под договором. Впоследствии за счет этого удастся избежать многих разногласий и споров. Вскрыв проблему на этом этапе, вы можете настоять на своевременном внесении соответствующих изменений в контракт. Если вам требуется больше времени на проведение подготовительных мероприятий, то прежде чем просить об этом продавца, продемонстрируйте ему объем уже выполненной работы и количество потраченных денег. Как правило, продавец пойдет вам навстречу, если убедится, что вы не бездельничаете, а усердно работаете. Однако не исключено, что он, тем не менее, будет настаивать на соблюдении оговоренных сроков.
Недавно я занимался покупкой участка земли под застройку и решил отложить юридическую экспертизу на более позднее время, чтобы сэкономить деньги. Вместо этого я потратил немало времени и средств на проработку предполагаемого раздела земли с целью продажи участков индивидуальным застройщикам, а также на поиски источника воды. Когда же я наконец взялся за юридические вопросы, то обнаружил не совсем обычное положение в договоре, запрещавшее раздел земли. В результате все деньги, затраченные на инженерные работы и планирование, были безвозвратно потеряны.
Как избежать споров по поводу недвижимости
Вы сможете устранить многие потенциальные разногласия, соблюдая следующие требования:
• работайте с опытным брокером;
• как можно чаще консультируйтесь с опытным юристом;
• настаивайте на четких формулировках контракта, защищающих ваши интересы;
• тщательно прорабатывайте в контракте правовые меры защиты;
• избегайте проблемных людей;
• избегайте проблемных сделок;
• тщательно осуществляйте подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу.
Даже если вы будете следовать всем приведенным выше рекомендациям, необходимо учитывать, что идеальных контрактов не бывает, а их условия могут изменяться, делая сделку более сложной для сторон. В результате, даже если вы имеете дело с честными и порядочными людьми, могут возникнуть разногласия. Кроме того, нередко случается, что одна из сторон пытается улучшить для себя условия сделки уже после того, как достигнуто принципиальное соглашение по основным моментам. Как же улаживать подобные споры? На этот вопрос можно дать простой ответ: делайте все возможное, чтобы устранить их. В этом вам могут помочь нижеприведенные рекомендации.
Как ни странно, судейские адвокаты лучше чем кто-либо знают, что правовые тяжбы по поводу недвижимости редко себя окупают, и всегда смогут подсказать вам способ избежать подобного. Если же судебного процесса избежать не удается, то такой адвокат может помочь вам обеспечить в ходе разбирательства самую выгодную позицию. В его силах сделать так, чтобы вам не пришлось отдавать свою ферму и чтобы партнеры по сделке вас не третировали. Обычно с его помощью всегда удается найти среднюю точку между двумя крайними позициями.
Однако я должен вас предостеречь. Судейские адвокаты зарабатывают куда больше денег на ведении процессов, чем на том, чтобы помочь вам избежать их. Кто-то из них может быть слабо загружен по работе или имеет финансовые интересы, побуждающие его поддерживать существующие разногласия между сторонами или даже углублять их. Кроме того, некоторые адвокаты настолько увлекаются процессом, что теряют из виду реальную цель, которая заключается в том, чтобы уладить трения сторон как можно быстрее и дешевле. Конечно, вам от таких советчиков пользы мало. Вам нужен адвокат, который хочет помочь, которому хватает опыта и здравого смысла, чтобы отыскать правильный баланс между защитой ваших интересов и разрешением противоречий.