* * *

Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».

Часть 3
Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости

17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов

Налоги составляют самую большую статью наших расходов. Сегодня каждый человек выплачивает в среднем более 50 процентов от своих доходов в виде явных и скрытых налогов. Одно из преимуществ вложения денег в недвижимость состоит в том, что, в отличие от инвестиций в акции и паи инвестиционных фондов, здесь существует легальная возможность полного ухода от налогов. Насколько мне известно, это самая большая и выгодная из оставшихся налоговых лазеек в законодательстве. Именно поэтому Гэри Горман принадлежит к числу моих друзей и консультантов. Он не только сэкономил нам с Ким кучу денег, но и дал возможность заработать еще больше.

Налоговые льготы позволили многим инвесторам в недвижимость сэкономить большие деньги, однако они же часто становятся причиной серьезных финансовых потерь. Зачастую люди теряют деньги, когда продают недвижимость и полагают, будто это дает им право уйти от налогов, но при этом забывают запланировать очередное приобретение. В этом случае у них остается на выбор только две возможности: заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала или второпях купить совершенно негодную недвижимость, чтобы уйти от налогов. А второй вариант зачастую имеет куда более серьезные негативные последствия, чем уплата налога.

Поэтому сегодня, прежде чем продавать или покупать недвижимость, я звоню Гэри Горману и прошу у него совета. Заметьте, я делаю это еще до того, как позвонить брокеру по недвижимости.

Роберт Кийосаки

Владение недвижимостью представляет собой одно из самых надежных налоговых убежищ в США. Однако очень важно знать, как облагается налогом ее продажа. Существует четыре основных цели приобретения недвижимости: для модернизации, для краткосрочного владения (менее одного года), для личного проживания и для инвестиционных целей (что предусматривает длительный период владения – больше одного года). В каждом случае налогообложение осуществляется по-разному.

Владелец, который приобрел недвижимость для модернизации, облагается подоходным налогом и так называемым налогом на самозанятость на общих основаниях. Если недвижимость приобретается на короткий срок, то прибыль от ее продажи облагается налогом как краткосрочный прирост капитала, то есть, как правило, по тем же ставкам, что и ваша зарплата и другие традиционные источники дохода. Налог на самозанятость при этом не взимается. К недвижимости для личного проживания подход бывает разным. Она дает право на налоговые вычеты, но их величина зависит от того, находитесь ли вы в браке. Таким образом, остается только недвижимость, приобретаемая как объект инвестиций на срок больше года. Именно на нее и распространяются основные налоговые льготы.

Четыре типа недвижимости и их налогообложение

1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.

2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.

3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.

4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.

Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.

Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21‑й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.

Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное средство накопления богатства. Давайте для начала разберемся, как действует эта статья. Если вы продаете недвижимость, предназначенную для инвестиций, и покупаете взамен новую, то можете перенести полученный от продажи доход со старой недвижимости на новую. Уплата налогов при этом откладывается на неопределенный срок. Инвесторы, хорошо знакомые с налоговым кодексом, с помощью этой статьи точно рассчитывают, какую сумму налогов и в какое время им удобнее заплатить. Самое очевидное преимущество такой тактики заключается в том, что у вас нет необходимости платить правительству каждый раз, как вы продаете недвижимость. Еще важнее то, что статья 1031 позволяет покупать недвижимость большего размера, что позднее дает вам возможность генерировать бóльший денежный поток.

Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:

100 000 + 300 000 = 400 000 долларов

Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.