Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа

Меня часто спрашивают о самом любимом способе покупки или продажи недвижимости. Вообще-то моя программа включает десятки превосходных приемов и методов, которые я успешно использовал на протяжении многих лет. Но один из них представляется мне самым удачным как для покупателя, так и для продавца, особенно с тех пор, как в середине 2006 года начался спад на рынке недвижимости. Это аренда с правом выкупа.

Возьмите на заметку

Аренда с правом выкупа эффективна при любом состоянии рынка!

Попросту говоря, аренда с правом выкупа – это договор, заключаемый между продавцом и покупателем, который дает покупателю право пользоваться недвижимостью и затем в определенный срок или досрочно купить ее по заранее оговоренной цене. Продавец на протяжении всего этого срока получает ежемесячные платежи, размер которых зафиксирован в договоре. Он обязуется продать недвижимость покупателю на условиях договора, если тот изъявит такое желание.

На первый взгляд такой договор выгоден только покупателю. В конце концов, он не обязан покупать эту недвижимость, а владелец не вправе отказать ему в покупке, если у него появится такое желание. Однако если правильно подойти к составлению договора, то обе стороны окажутся в выигрыше.

Таблица 18.1

Покупатель, заключая договор аренды с продавцом, рассчитывает на то, что на момент окончания аренды недвижимость будет стоить больше, чем согласовано в договоре. Но даже если этого и не произойдет, покупка, в конечном счете, обойдется ему достаточно дешево, так как все предыдущие арендные платежи были направлены на погашение стоимости недвижимости. В результате не исключено, что к моменту покупки вся стоимость будет полностью выплачена, и он без всякой дополнительной платы вступит в права собственника. Если же цена недвижимости к оговоренному сроку будет меньше, чем указано в договоре, то покупатель может отказаться от покупки или попытаться договориться с продавцом об изменении цены.

Продавец вправе удержать у себя задаток, внесенный покупателем в момент заключения договора, а также все поступившие арендные платежи. Если арендатор отказывается от покупки, продавец вправе перезаключить с ним договор на новых условиях. Он может также продать или сдать в аренду свою недвижимость кому-нибудь другому.

Возьмите на заметку

Рынок недвижимости со временем претерпевает изменения. Договор аренды с правом выкупа дает возможность и покупателю, и продавцу использовать колебания рынка к собственной выгоде с минимальным риском.

Договор аренды с правом выкупа может содержать и некоторые дополнительные условия как для покупателя, так и для продавца, в частности:

• Покупатель может оговорить себе право сдать недвижимость в субаренду третьему лицу.

• После окончания срока действия договора покупатель может продать недвижимость третьему лицу.

• Покупатель может арендовать недвижимость с целью ее ремонта или реставрации, а затем передать в аренду или продать конечному потребителю.

Договор аренды с правом выкупа может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.

История успеха ученика № 3

Несколько лет назад была проведена одна очень успешная сделка аренды с правом выкупа. Возможно, цифры в этом примере покажутся вам слишком низкими, но экономические принципы такой сделки вполне применимы к любым условиям рынка. У покупателя (моего ученика) был собственный дом стоимостью около 100 тысяч долларов. В то время по соседству сдавались внаем дома по 500–700 долларов в месяц.

Покупателю захотелось увеличить свою жилплощадь, и он начал поиски в соседнем городе, где стоимость домов зашкаливала за 200 тысяч долларов, а снять жилье не было почти никакой возможности. В конце концов он нашел отличный дом по весьма приемлемой цене – 220 тысяч. Продавцу необходимо было срочно продать его, так как он переехал в другой штат, а дом был выставлен на продажу уже несколько месяцев назад. Покупатель предложил заключить договор аренды с правом выкупа, и они согласились, что срок аренды составит четыре года, а после этого покупатель вправе купить дом по запрашиваемой цене – 220 тысяч долларов. Ежемесячная арендная плата составляла 900 долларов (что было достаточно недорого для этого дома, но превышало среднерыночный уровень аренды в данной местности). Вдобавок ко всему покупатель выторговал у владельца кредит на 50 процентов суммы всех арендных платежей до окончания срока действия договора, то есть должен был платить всего по 450 долларов в месяц. На продавца возлагалась уплата налогов и страховки на весь период действия договора, а покупатель обязался оплачивать все расходы по содержанию дома (осмотр показал, что здание было в отличном состоянии). Покупатель внес залог в размере 3600 долларов, то есть меньше 2 процентов от общей стоимости недвижимости!

Подсчитав, во что же ему обойдется проживание в этом доме, покупатель пришел в восторг. При арендной ставке в 900 долларов из своего кармана он платил всего 450 и за это получал в свое распоряжение прекрасный особняк. Вдобавок ко всему он вычел из этой суммы налоги и страховку (340 долларов в месяц, которые ему пришлось бы платить, если бы он был владельцем), и получилось, что проживание обходится ему всего в 110 долларов в месяц. Таким образом, реальная ставка арендной платы составила всего 0,6 процента годовых. (110 долларов умножить на 12 месяцев, что составляет 1320 долларов, и разделить на 220 тысяч.) Менее одного процента!

Прожив в доме три года, покупатель пришел к выводу, что есть смысл воспользоваться правом выкупа по прошествии четырех лет (так как стоимость недвижимости в этом районе росла примерно на 7 процентов в год), но решил попробовать продлить срок аренды еще на год. Владелец согласился с таким предложением, но потребовал, чтобы покупатель внес дополнительный залог в размере 10 тысяч долларов, который будет учтен при покупке дома, но подлежит возврату, если договор купли-продажи так и не будет заключен. Хорошее ли это было решение? Я считаю, что да. Несмотря на то, что для уплаты залога покупателю пришлось взять кредит под 10 процентов (что означало для него лишнюю тысячу долларов). Однако это была невысокая цена за право проживать еще один год в доме с арендной ставкой менее одного процента.

По прошествии пяти лет покупатель воспользовался правом покупки и приобрел дом за 179 400 долларов (220 тысяч минус первоначальный залог 3600, минус 10 тысяч дополнительного залога, минус 27 тысяч, которые он выплатил в виде арендных платежей за 60 месяцев проживания.) Недвижимость к тому времени подорожала, и дом оценивался уже в 290 тысяч. Для покупки ему пришлось взять кредит, но его сумма составляла всего 62 процента от рыночной стоимости дома. Спустя примерно год покупатель продал этот дом за 320 тысяч долларов и, как вы уже, вероятно, догадываетесь, живет теперь в доме еще больших размеров.