Ответ на эти вопросы содержится в данной главе и заключается в двух финансовых концепциях: контроле и использовании эффекта рычага.

Как уже неоднократно говорилось, после 1971 и 1974 годов правила игры изменились. Началась эра нового капитализма. В 1974 году миллионы трудящихся лишились пожизненного пенсионного содержания. Дело в том, что большинство людей имеют очень скудный финансовый опыт и им не хватает образования в этой области, чтобы делать качественные инвестиции в пенсионные программы. Еще одна проблема заключается в том, что новые правила капитализма требуют от рабочих вкладывать деньги в активы, которые находятся вне их контроля и которым не свойствен эффект рычага, т. е. использование заемных средств. При рыночных потрясениях большинство может только беспомощно наблюдать, как финансовый ураган сметает их благосостояние.

Новый капитализм вынуждает миллионы рабочих пользоваться инвестициями, которые они не могут контролировать и которые не позволяют использовать заемные средства. Но я контролирую свои инвестиции, поэтому они в незначительной степени подвержены факторам, связанным с падением рынка, покупая, например, 300-квартирный жилой дом. Поскольку я контролирую ситуацию, то могу в большей мере и с уверенностью использовать заемные средства. Благодаря этим двум факторам я зарабатываю больше денег за меньшее время и с очень незначительным риском.

Рынок рушится уже давно

Как я уже писал раньше, журнал «USA Today» провел исследование, по результатам которого был сделан вывод о том, что американцы больше всего боятся не терроризма, а того, что в старости у них иссякнут пенсионные накопления. После 9 и 10 августа 2007 года этот страх еще больше усилился.

Надо сказать, что у людей есть все поводы для опасений. Если вы взглянете на представленные далее графики, то заметите, какое влияние на фондовый рынок оказали изменения правил игры в 1971 и 1974 годах. Как видите, рынок на самом деле рушится уже давно.

Как и недвижимость, Доу-Джонс растет в цене, но его истинная стоимость падает. Потеря денежной покупательной способности делает будущее большинства рабочих менее безопасным. Из этих графиков видно, что жизнь будет становиться дороже и им потребуется больше денег.

Без использования эффекта рычага большинству трудящихся не удастся отложить достаточного количества денег на будущее, поскольку чем больше они экономят, тем больше эти деньги обесцениваются. Проиллюстрировать данную концепцию может одна забавная история о состоянии дел в экономике Германии незадолго до прихода к власти Гитлера. Чтобы купить буханку хлеба, одной женщине пришлось тащить в булочную целую тележку, наполненную деньгами. Поторговавшись с продавцом, она вышла на улицу за оставленной там тележкой и обнаружила, что ее кто-то украл, но деньги оставил в неприкосновенности. То же самое происходит сейчас и с американцами, которые копят деньги.

Сколько сбережений понадобится выходящему на пенсию человеку, чтобы выжить в условиях такой инфляции? А что, если вам понадобится сложная хирургическая операция? Какая правительственная программа сможет ее оплатить? Как быть, если окажется, что денег просто не хватает на жизнь?

Именно поэтому такую важность приобретает умение использовать эффект рычага. Он заставляет деньги более эффективно работать на вас за счет использования заемных средств. А если у вас еще и высокий финансовый IQ № 2, то налогов с них вы будете платить все меньше и меньше.

Что такое эффект рычага

В упрощенном виде использование эффекта рычага означает, что вы можете делать больше меньшими средствами. Человек, который, к примеру, относит деньги в банк, рычага не имеет. Эти деньги принадлежат только ему. Коэффициент рычага в накопленных средствах составляет 1:1. Вкладчик использует только свои деньги.

Что же касается покупки мною 300-квартирного жилого дома, то мой банк внес в эту сделку 80 процентов от стоимости дома, составляющей 17 миллионов долларов. Используя деньги банка, я добиваюсь коэффициента рычага 1:4. За каждый инвестированный мною доллар банк предоставляет мне кредит на 4 доллара.

Так почему же финансовый консультант на телевидении утверждает, что вложение денег в недвижимость сопряжено с таким риском? Опять-таки, все дело в контроле. Если инвестору не хватает финансового интеллекта для контроля за вложенными деньгами, то использовать заемные средства очень рискованно. Поскольку многие финансовые консультанты призывают людей вкладывать деньги в объекты, которые они не могут контролировать, использование заемных средств нежелательно. Если у вас отсутствует контроль, то такую ситуацию можно сравнить с покупкой машины без руля. Трогаться с места и давать полный газ в таком случае крайне опасно.

Большинство тех, кого затронул спад на рынке недвижимости, относятся к категории людей, рассчитывающих на то, что недвижимость будет постоянно повышаться в цене, т. е. стоимость принадлежащего им дома станет неуклонно возрастать. Многие из них взяли в долг деньги под залог дома. Но теперь оказывается, что их дом стоит меньше, чем полученная сумма. Инвестиции вышли из-под их контроля и отданы на волю случая, зависящего от прихотей рынка.

Многие домовладельцы, которые пока еще справляются с погашением ипотечных кредитов, крайне расстроены, потому что цена на их дома упала. А если так, то они чувствуют, что неуклонно теряют свои деньги. Все их чувства основаны на так называемом эффекте богатства. Из-за инфляции, которая в действительности означает не повышение стоимости активов, а всего лишь падение покупательной способности доллара, многие полагают, будто по мере увеличения стоимости дома они становятся богаче. Почувствовав себя богатыми, они берут в долг крупные суммы (эффект рычага) и расходуют больше денег на приобретение пассивов. Это непосредственный результат нового капитализма – экономической экспансии, основанной на падении курса доллара и общем увеличении задолженности.

Нетто-стоимость

Эффект богатства строится на иллюзорном представлении о нетто-стоимости, или стоимости принадлежащего вам имущества за вычетом задолженности. Если дом растет в цене, то многие полагают, будто растет и нетто-стоимость. Те, кто читал мои предыдущие книги, знают, что я считаю понятие нетто-стоимости бесполезным. И тому есть три причины:

1. Нетто-стоимость зачастую представляет собой оценочную характеристику, основанную на мнениях, а не на фактах. Это значит, что люди преувеличивают истинную стоимость своего дома. Его реальную стоимость они узнают только в момент продажи. К сожалению, многие люди, которые уже взяли в долг деньги под залог дома, основываясь на своих представлениях о его стоимости, оказываются в состоянии, когда долг превышает сумму, которую они смогут выручить при его продаже.

2. В основу нетто-стоимости порой закладывается имущество, которое постоянно теряет в цене. Заполняя заявку на кредит, я имею право внести в колонку активов многие принадлежащие мне вещи. В частности, я могу внести в этот перечень свои деловые костюмы, рубашки, галстуки и автомобили. Но и вам, и мне известно, что ношеные рубашки не обладают практически никакой ценностью, а подержанный автомобиль сильно теряет в цене по сравнению с новым.