Первый взнос $12 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $2400
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200
Итого $15 600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1450
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка $432
— Ремонт и эксплуатация $0
— Резерв $0
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $807
Итого $1239
Чистый месячный доход $211
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($211 × 12): $2532
÷
Капитал, вложенный в собственность $15 600
Прибыль на вложенный капитал: 16,2 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.
Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней — и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.
Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.
Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.
Новый подход
Осенью 2001 года я подал заявление на увольнение из «QVC», чтобы радикальным образом изменить свою карьеру. Уверенность, которую я обрел, покупая недвижимость, помогла мне устроиться в крупнейшую риэлтерскую фирму страны. В качестве брокера по недвижимости я теперь заключаю многомиллионные сделки для индивидуальных клиентов и компаний. Самое интересное заключается в том, что меня взяли на работу, несмотря на отсутствие специального образования, так как я продемонстрировал отличное знание инвестиционного рынка и профессиональное понимание инвестиционной политики.
Честно говоря, все мои знакомые, за исключением Сью, посчитали меня сумасшедшим. Как я мог бросить такое теплое место ради того, чтобы работать на себя, причем не где-нибудь, а в сфере недвижимости? Мне было трудно объяснить, что прежняя работа потеряла для меня всякий интерес. В конце концов, какая разница, где мне сидеть и смотреть на экран монитора?
Но ведь я, напоминали мне пессимисты, уже пробовал сунуться в бизнесмены, и у меня ничего не вышло. Они свято верили в то, что самый верный способ обеспечения финансовой безопасности — это инвестиции в фондовый рынок.
В этом я был с ними не согласен! Мои прошлые попытки открыть свое дело провалились, так как то, что я считал бизнесом, оказалось работой. Я начинал в I998 году провайдером интернет-услуг и потерпел фиаско, потому что не смог наладить систему для решения коммерческих задач. Фактически я работал программистом по совместительству, то есть был свободным специалистом, но никак не владельцем предприятия.
Однако не стану пускать пыль в глаза и говорить, что эта радикальная перемена далась мне без труда. И первый день на новой работе я был готов продать что угодно. Но за весь день не продал ничего. И за следующий тоже. И за три месяца вообще ничего. Меня начали одолевать сомнения, и тоскливая мысль: «Что я наделал? За несколько месяцев не заработал ни гроша» — принялась крутиться в мозгу, как назойливая мелодия. Я потянулся к телефонной трубке, собираясь позвонить в «QVC», где обещали в любой момент взять меня обратно.
Но тут я вспомнил слова Роберта: анализируй, вместо того чтобы критиковать. Не пытайся быть умным задним числом. Я сделал глубокий вздох, вернулся к реальности и взял минуту на обдумывание. Меня наняла солидная фирма. Возможности никуда не делись. Мой послужной список служил подтверждением того, что я знал, куда шел. Решение пойти на эту работу мы принимали вместе с женой, и оно не было скоропалительным. Мы обсудили все «за» и «против» и пришли к выводу, что это был правильный шаг.
Как и следовало ожидать, вскоре ситуация начала меняться. Только что я заключил сделку, которая принесла мне больше денег, чем я получил в «QVC» за весь 2001 год. В очереди на оформление — еще четыре сделки, а в стадии проработки еще больше, включая 12-плекс, дом с прачечной самообслуживания. Я близок к тому, чтобы за 18 месяцев на новом месте увеличить свой доход в четыре раза.
Жизнь становиться такой, как вы её делаете
Наши дети (одному — девять, другому — пять) учатся распоряжаться деньгами, потому что мы не стесняемся привлекать их к обсуждению этой темы. Заядлые игроки в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК для детей», они уже усвоили, что любовь к безделушкам до добра не доводит.
Мы с женой регулярно играем в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» с друзьями, которые не имеют отношения к моему бизнесу. У нас часто возникают дискуссии по поводу страха, связанного с работой и деньгами, и кое-кто из присутствующих не желает идти на то, что им до сих пор кажется риском.
Раньше я считал пенсионный план 401(k) инвестицией с низкой степенью риска, потому что вложенные в него деньги диверсифицируются. Теперь я считаю рискованной любую сделку, которая не приносит немедленного дохода. Отсутствие четкой стратегии выхода из трудной ситуации, на мой взгляд, не менее рискованно.
Через три года я планирую оказаться на скоростной дорожке с совокупным ежемесячным доходом 5 тысяч долларов. Но даже теперь я наслаждаюсь почти неограниченной свободой. Я сам распоряжаюсь своим временем. Только я решаю, когда мне остаться дома с детьми, когда играть в гольф и ловить рыбу, а когда показывать клиентам недвижимость. Лучше такой жизни ничего быть не может. И все же после ухода от дел я продолжу заниматься оказанием услуг по операциям с недвижимостью, потому что мне нравится помогать людям, желающим обрести финансовую свободу.
За последние годы я многому научился, но моё образование продолжается. Главными слагаемыми своего успеха я считаю:
— Твердость в исполнении своих решений.
— Знание того, что выбранный мною путь уже хорошо обкатан.
— Скромность. Я всегда готов учиться — и у меня нет ответов на все вопросы.
— Уверенность в том, что я делаю. Опыт показывает, что любая задача решаема, если я убежден в том, что смогу ее решить.