Проанализировав список вариантов, я пришел к выводу, что самой перспективной в плане карьерного потенциала является компьютерная индустрия. Если не считать моей тёти, которая стала биологом, я оказался первым в нашей большой родне, кто поступил в колледж.
Моя трудовая биография включала регулярную, через каждую пару лет, смену мест работы на «что-нибудь лучшее». К тому времени как мое внимание захватил «Богатый папа, бедный папа», я совмещал. должности менеджера проекта и интернет программиста в «QVC», исключительно популярной и успешной торговой компании, использующей интернет и телевизионные каналы. Хотя работа мне нравилась и платили очень хорошо, чего-то все же не хватало. Я верил, что нам со Сью нечего опасаться, если мне удастся сохранить работу до пятидесяти девяти с половиной лет, когда я смогу воспользоваться плодами нашей крупной инвестиции — пенсионным планом 401 (к). (Кроме него у нас было еще 6 тысяч долларов, Которые мы вложили в фондовый рынок.) Это означало, что мне оставалось тянуть трудовую лямку еще 22 года.
Но я не хотел, чтобы мне пришлось работать почти до 60 лет. Я чувствовал, что где-то просто обязан существовать более надежный, более разумный способ обеспечения финансовой безопасности. Мне нетерпелось найти решение этой загадки. Мы со Сью вместе окончили Рочестерский технологический институт по специальности «вычислительная техника». Но при всей нашей образованности и опытности ответа мы найти не могли. По крайней мере, пока.
Вместо того чтобы следовать к сомнительной финансовой стабильности по единственной открытой для меня дороге с односторонним движением, я решил проложить новый маршрут к финансовой свободе. Дорожная карта Богатого Папы показала мне, что вокруг полным-полно блестящих возможностей.
Первый шаг
В течение двух лет я применял получаемые знания на практике. Мы изъяли 6 тысяч долларов, вложенных в фондовый рынок, и добавили к ним еще 10 тысяч, полученных после закрытия индивидуального пенсионного счета, чтобы инвестировать все в недвижимость. (Мой сосед, биржевой брокер, сказал, что так мог поступить только сумасшедший. Однако изъятые и вложенные в недвижимость деньги живут и здравствуют.
Если бы я оставил их в акциях, то потерял бы не меньше трети. Игра на бирже похожа на «русские горки» — взлетая вверх, чувствуешь приятное возбуждение, но когда проваливаешься вниз, содержимое желудка подступает к горлу.)
Основная часть купленной мной недвижимости была приобретена за средства от продажи акций еще до обвала фондового рынка в середине 2000 года. Я на собственном опыте убедился в том, что вложение денег в недвижимость — это самый безопасный вид инвестиций.
Вот как я это сделал
Первым делом я налег на учебу. Я записался на семинар «Investing 101», где таких же, как я, «чайников» обучали азам инвестирования. За каждое занятие по выходным я платил по 60 долларов, и эти деньги были потрачены не зря. Я получил общее представление об инвестициях, а также узнал много полезного о ремонтных работах. В программу входили экскурсии, в ходе которых нам показывали дома до и после ремонта. Нам предоставили полную информацию о стоимости каждого вида ремонтных работ: Перестилки полов, замены труб, перекрытия крыши, сухой кладки стен и так далее. Полезность этих занятий трудно переоценить: они обеспечили слушателей солидной базой для расчета общей суммы издержек.
— Следующим шагом стало составление бизнес-плана. Я определил объем необходимого мне положительного денежного потока, поставив перед собой цель получать с каждой единицы недвижимости как минимум 150 долларов в месяц после уплаты налогов.
— Затем я очертил территорию, на которой собирался искать недвижимость, по возможности ограничив ее получасом езды от своего дома.
— Сделав это, я навел справки об арендной плате, чтобы примерно определить цены на недвижимость, аналогичную той, которая меня интересовала.
— После этого я занялся расспросами о процентных ставках на ипотечные кредиты и размерах налогов на недвижимость в этом районе. Кроме того, меня интересовали взносы в ассоциацию инвесторов, страховые издержки и тарифы на водоснабжение и канализацию.
— Я подсчитал общую сумму всех расходов, связанных с владением интересовавшей меня недвижимостью, и сделал эту цифру базовым показателем. Оказалось, что моя потенциальная недвижимость требовала 700 долларов для покрытия всех расходов, и поэтому мне следовало выяснить, поддержит ли рынок квартирную плату в размере 850–900 долларов в месяц.
— Я занялся поиском недвижимости в пределах 50–70 тысяч долларов, чтобы выплаты по закладной составили от 400 до 500 долларов в месяц.
Такую недвижимость следовало искать среди банковского конфиската. С этой целью я посетил сайты Министерства жилищного строительства и городского развития, а также Управления по делам ветеранов. (Со временем я обнаружил, что в списке дел, назначенных к слушанию в местном суде, где указаны все дела по лишению прав на выкуп собственности, можно найти более полную информацию.)
Я приобрел три конфискованных одноквартирных дома в Пенсильвании под залог нашего собственного дома и денег от продажи акций. (Я знаю, что многие люди используют дом в качестве залога, чтобы погасить долги, купить яхту или что-нибудь еще, не относящееся к активам. Мы погасили большую часть своих долгов, и поэтому наш кредитный лимит был почти не ограничен. Контроль за долгами расширяет возможности использования заемных средств.) Во всех заключенных мной на сегодняшний день сделках цену продавца удавалось сбить примерно на 10 процентов. Вот раскладки нескольких сделок с этими домами:
Покупная цена 89 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $9000
Расходы на оформление, оплаченные мной $1800
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500
Итого $14 300
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1075
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка $325
— Ремонт и эксплуатация $0
— Резерв $0
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $575
Итого $900
Чистый месячный доход $175
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($175 × 12): $2100
÷
Капитал, вложенный в собственность $14 300
Прибыль на вложенный капитал: 14,6 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.
Покупная цена 120 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность