Следующий мой базовый принцип заключался в том, что денежный поток должен был увеличиваться пропорционально росту моих текущих расходов. Условия выхода с дорожки для «крысиных бегов» были точно такими же. Простой оценки доходов от недвижимости было недостаточно. Пусть даже недвижимость будет окупать себя, но если она не будет так же окупать и мои не связанные с инвестициями расходы, то мне придется продолжать ходить на работу. Это означало, что мне придется трудиться на двух работах либо до конца дней, либо до тех пор, пока я не исправлю ошибку, либо пока мне не надоест, и я не брошу заниматься недвижимостью. Я прикинул, что если в среднем мои месячные расходы составят 5 тысяч долларов (ипотечный кредит за дом, страховка, кабельное телевидение, телефон, газеты, продукты, питание вне дома, машина и т. д.), то денежный поток от моих инвестиций в недвижимость должен будет перекрывать эту сумму.
В итоге у меня получилась модель, примерно 60 процентов которой я разработал в течение первых трех месяцев активного поиска и оценки потенциальной собственности. Остальные 40 процентов были доработаны, когда я купил два первых дома. Я обнаружил, что многие люди привыкли оперировать понятиями традиционных расходов на недвижимость (то есть расходов, которые несет тот, кто сам живет в своем доме), а они во многом отличаются от расходов на инвестиционную недвижимость. Вследствие этого моя модель включала распределение расходов с учетом региональных особенностей таких статей, как пошлины и транспортные расходы. Кроме того, в ней учитывались факторы платежей, производимых раз в месяц, раз в год и раз в 10 лет, что позволяло производить точный расчет бюджета.
В первые две категории входили страховка, налоги, затраты по гарантийным обязательствам, первоначальная подготовка к заселению постоянных жильцов, затраты на управление недвижимостью (ежемесячная зарплата управляющих, оплата лицензии и ее продления), реклама, уборка двора, счета за электричество, воду и вывоз мусора, взносы в ассоциацию домовладельцев, затраты на поездки два раза в год к месту расположения недвижимости (в оба конца) и оплата адвокатских услуг. Затем сюда добавлялись такие статьи, как замена крыши, наружная покраска и другие работы, которые обычно проводятся раз в 1:0 лет, но почему-то как минимум один раз за любой период владения недвижимостью (тут, правда, многое зависело от моей стратегии ухода, то есть от того, когда я планировал продать объект). Я считаю, что неумение брать в расчет все эти факторы — главная ошибка начинающих инвесторов и главная причина их разочарования в этом виде инвестиций.
Модель, которую использовал я, намеренно предполагала развитие событий по самому худшему сценарию, потому что, как мне кажется, в таких делах все проходит как по маслу очень редко, а в первый год деятельности — вообще никогда. Благодаря использованию методики «наихудшего варианта» моя модель обеспечила 99,99 процента уверенности в том, что я буду получать доход с первого дня покупки даже при высоком проценте простоев, при повышении первоначальной стоимости приобретения (например, если сразу после покупки придется провести косметический ремонт) и т. д. Это позволило увеличить степень гибкости отдельных факторов (которые никогда не являются величиной постоянной), не теряя их способности генерировать положительный денежный поток.
Помимо прочего, эта модель помогла мне исключить фактор эмоционального отношения к собственности, который может вступить в игру, особенно на ранних стадиях обучения новых инвесторов- Лично я даже не осматриваю объект, пока не прогоню его через свою модель, чтобы сначала определить, отвечает ли он моим финансовым критериям. От очень многих покупок я отказался только потому, что они не вписывались в мою парадигму.
Четыре первых купленных мной дома я осмотрел прежде, чем оформил предложения. Следующие два я увидел Только после оформления договоров о купле-продаже. Однако перед этим я попросил друга проехать мимо них, чтобы иметь представление о расположении и внешнем виде. Самая последняя недвижимость была куплена практически вслепую, на основании мнения друга, видевшего ее из окна машины, и представленной продавцом фотографии. Я убежден в том, что расстояние помогает минимизировать или вовсе исключить проблемы, связанные с нажимом брокера или агента, пытающегося заключить сделку на месте, а также фактор эмоциональной привязанности к собственности. (Расстояние заставляет человека в первую очередь обращать внимание на цифры. И помните, что условия договора купли-продажи всегда включают пункт, позволяющий покупателю расторгнуть сделку. Основанием для расторжения могут послужить результаты осмотра, условия предоставления кредита и/или простой отказ в обмен на какие-нибудь чисто номинальные отступные продавцу, вроде 50 долларов за объект стоимостью 150 тысяч долларов).
В дополнение ко всему данная модель позволила мне отказываться от сделок, предлагаемых агентами по недвижимости или брокерами, и тем самым избегать неловкости в случае использования ими приема усиленного навязывания, против которого трудно устоять начинающим инвесторам.
Для расчета денежного потока я использовал два метода. В одном случае применяется специально разработанная мной таблица, в которую заносятся все предполагаемые расходы, Э другом — стандартная таблица, которую я использовал для подтверждения и проверки оценок (в основном я применял ее в ходе объективной экспертной оценки и перепроверки результатов своего собственного анализа, чтобы создать определенную систему «сдержек и противовесов»).
При покупке первой недвижимости я провел оценку семи кредиторов, включая онлайновых брокеров по недвижимости. Одним из факторов, определяющих пригодность вариантов, были расходы на оформление сделки. Кроме того, моя модель включала контрольную таблицу для сравнения тарифных ставок и структуры кредитов. Пять из купленных мной объектов предполагали оплату продавцом всех расходов за ремонт, который нужно было провести до перехода собственности к новому владельцу, и это условие было оговорено в ходе обсуждения договора купли-продажи. Два объекта были куплены «как есть», и в этих случаях потребовалось примерно 3 тысячи долларов на ремонт каждого дуплекса. Я оплатил эти работы, но так как они были включены в сумму ипотеки, то при заключении сделок мне не пришлось платить деньги из собственного кармана.
Но самое главное — эта модель позволила мне принять решение в течение нескольких минут. Это было важно для меня, потому что я хотел, проявляя максимальный напор, приобрести выгодную недвижимость быстрой красиво.
Первоначального звонка хватило для обсуждения всех важных вопросов. Я мог оценивать в день по 15–20 объектов, расположенных в различных странах, не выходя из дома. Этот фактор приобрел особое значение, когда я наткнулся на еще одну блестящую возможность. Я мог посылать предложения менее чем через полчаса с момента выставления недвижимости на рынок. В результате двух таких случаев теперь я владею объектами, которые приносят доход с первого дня.
Я использовал шаблон контрольной таблицы, который помог мне быстро выбирать и заносить в нее ответы по ходу первоначального телефонного разговора. В список входили: размеры, планировка (кабинет, отдельное помещение для стирки, встроенный/отдельный гараж), количество раздельных/совмещенных ванных комнат, общая комната, гостиная, отдельная столовая, стиль кухни, отдельное фойе, возраст крыши (количество полных лет), фундамент, тип конструкции (каркасная, кирпичная), наличие и тип системы вентиляции, наличие и тип системы отопления, коммунальные сооружения и наличие камина. Сведения о расстоянии до школы и торгового центра, движении общественного транспорта, удаленности от главных дорог и соседстве с пустующим участком тоже заносились в таблицу.