— Но в области недвижимости это обычное дело, — заметил летчик.
— Вот чем и хороша недвижимость, — ответил я. — Там вы можете проявить свои творческие способности, договориться о сроках, перехватить более выгодную сделку, снизить или поднять цену в ходе личных переговоров. Эта игра становится интересной, как только вы познакомитесь с ее правилами.
— Что еще? — спросил летчик.
— Вы можете сократить расходы, повысить ценность собственности: перепланировать ее, добавить еще одну спальню, перекрасить стены, продать какую-то часть земельного участка и т. д. Недвижимость — очень выгодное дело для инвестора с воображением, умеющего вести дело с людьми. Если вы человек творческий и хорошо разбираетесь в людях, то можете добиться успеха, занимаясь недвижимостью, не говоря уже о том, что еще и получите от этого удовольствие.
— Я никогда не смотрел на это с такой точки зрения, — сказал летчик. — Все, что я когда-либо делал, — это покупал и продавал дома, в которых жила моя семья. Но если хорошенько подумать, то эти сделки приносили мне какое-то удовольствие и я получал от них больше денег, чем от взаимных фондов.
Я заметил, как свет начал озарять его разум. Теперь он увидел, что мог бы инвестировать деньги и во что-то еще, помимо диверсифицированного портфеля, содержащего взаимные фонды. На этом мы закончили нашу беседу, поскольку время было уже позднее, и мы стали расходиться по домам… Через несколько недель этот летчик позвонил мне, чтобы сообщить, что занимается поисками своей первой собственности с рентным доходом и получает от этого процесса истинное удовольствие — вместо ставшего уже привычным для него чувства беспокойства и тревоги.
— Даже несмотря на то, что мой рентный доход равен расходам, — сказал он, — занимаясь недвижимостью, я все-таки получаю прибыль. Сама возможность разобраться в особенностях фантомного денежного потока и в налоговых законах, не получая при этом ни цента, равносильна получению солидного куша.
— Вы начинаете понимать, что к чему, — сказал я ему.
Плохой совет от профессиональных советчиков
Финансовые консультанты очень важны. Но проблема заключается в том, что многие из них не являются ни богатыми людьми, ни преуспевающими инвесторами. В одной газетной статье какая-то женщина, официально зарегистрированная как финансовый консультант, выразила следующее мнение относительно моего совета заняться недвижимостью: «Многие люди сделали уйму денег, занимаясь недвижимостью, но все это происходило в таких штатах, как Калифорния и Коннектикут. Наши клиенты, живущие здесь, на Среднем Западе, лишены возможности повторить подобный опыт».
За такие слова клиентам следовало бы ее уволить. Причина, по которой эти люди на Среднем Западе не сделали денег, занимаясь недвижимостью, заключается именно в том, что она была их советчиком. Если вы разбираетесь во всем, что связано с недвижимостью, в налоговом и корпоративном законодательстве и у вас есть хороший брокер и квалифицированный бухгалтер, то вы сможете сделать деньги в недвижимости, даже если данная собственность не повышается в цене или не приносит рентного дохода. Ее заявление о том, что собственность повышается в цене только в Калифорнии и Коннектикуте, также неверно. Если бы она знала свой рынок недвижимости, то знала бы и то, что наиболее быстро растущим в цене рынком недвижимости в Америке являются из небольших городов: Лас-Вегас (штат Невада) и из больших, растущих городов — Финикс (штат Аризона). Она знала лишь о Калифорнии и Коннектикуте, потому что услышала эти названия из новостей, а большинство новостей в области инвестиций касаются бумажных активов. Она не знает того, что знают профессиональные инвесторы по недвижимости, и тем не менее дает совет с таким видом, как будто знает все.
Как частенько говорил богатый папа, «никогда не спрашивай страхового агента, следует ли тебе покупать страховку». Большинство финансовых консультантов являются в первую очередь страховыми агентами, а не инвесторами. Страхование — очень важная проблема при инвестировании, но далеко не единственная.
Как найти прекрасную инвестицию
Меня часто спрашивают: «Как найти хорошую инвестицию в недвижимость?» На это я отвечаю: «Вы должны тренировать свой разум, чтобы научиться видеть то, чего не могут увидеть другие».
А затем, как правило, следует вопрос: «Как это сделать?» Ответ: «Так же, как любой покупатель находит хорошую сделку». В начале этой книги я писал о людях, сосредоточенных на экономии и курсирующих от одного магазина к другому в поисках выгодных покупок. То же самое происходит и с недвижимостью, и с любимы инвестициями — вам нужно стать профессиональным покупателем.
100:10:3:1
Доктор Долф Дерус, мой старинный друг, написал книгу для серии «Богатый папа рекомендует» под названием «Сокровища недвижимости: Как стать богатым, используя деньги вашего банкира». Ясно, что мы сговорились относительно названия. В этой книге он подробно рассматривает, как найти выгодные сделки с недвижимостью, которые большинство людей упускают. Дерус обсуждает также, как можно улучшить вашу собственность, чтобы повысить ее ценность; и выделяет основной момент — как покупать собственность. Он называет это методом покупки собственности — 100:10:3:1. Это значит, что он анализирует 100 объектов собственности, делает предложения по десяти из них, получает положительный ответ от трех продавцов и покупает один. Другими словами, происходит что-то аналогичное процессу хождения по магазинам.
Поцеловать много лягушек
Как вы знаете, богатый папа любил использовать волшебные сказки в качестве средства обучения. Ему очень нравилась сказка о принце, который должен был поцеловать лягушку, чтобы найти свою прекрасную принцессу. Богатый папа часто говорил: «Тебе же нужно поцеловать много лягушек, чтобы узнать, которая из них принцесса». В инвестировании, да и во многих других областях жизни это правило подтверждается. Сегодня я всегда прихожу в изумление, когда слышу, что кто-то устроился на работу в возрасте 25 лет и остается на этой должности всю свою жизнь. Я удивляюсь, как в таком случае этот человек может узнать разницу между хорошим и плохим местом работы. Когда я встречаю человека, принявшего решение стать врачом в 15 лет, я удивляюсь, на основании какого опыта он принимает такое решение. То же самое относится и к области инвестирования, и ко всей области человеческих взаимоотношений в целом.
Богатый папа говорил: «Большинство людей избегают необходимости целовать лягушек и вместо этого женятся на них». При этом он имел в виду следующее: когда дело касается инвестирования и будущего этих людей, у большинства из них нет времени для «поцелуев». Вместо того чтобы уделить время поискам хороших инвестиций, большинство действует импульсивно, сгоряча, позволяя какому-нибудь приятелю или родственнику управлять своими финансовыми проблемами.
Жениться на жабе
Недавно ко мне пришла одна моя приятельница и сказала:
— Я последовала твоему совету и инвестировала в рентную собственность.
— Что же ты купила? — полюбопытствовал я.