Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие — все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте — суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните — риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже «телефон доверия» для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Именно тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой системе. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комиссионных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры, юридическую проверку ее «чистоты» и за указание верного пути к рассрочке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до 10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользоваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Например, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск квартиры. За эту услугу при заключении договора платите 2 % от стоимости квартиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь. Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности заказа. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет. Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и проценты по кредиту.
Первая операция — заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса — обычно 30 % — при рассрочке в пять лет, и 60 % — при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция — заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть — каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита — под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение — под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал — 5 тысяч долларов — вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос — всего 20 % от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).