Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за квартиру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участникам сделки. Заплатив налог в размере 3-4 % от балансовой стоимости квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназначенных под расселение, на другой — стоимость коммунальной квартиры. Что перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии — все должно быть указано точно. Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для регистрации договора в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас, поскольку вы можете быть уверены только в себе.
Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию — там регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а времени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки должен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.
Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей из расселенной квартиры — они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит прописать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на прописку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с нового и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы заодно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвращайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
Проведя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших соседей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и неприятностей.
Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не много, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А вот если гладко прошло далеко не все, и вы обнаружили, например, что квартиры под расселение уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из них, а остальные заколебались, тогда что?
Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возможность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам риэлторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно — ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм — не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте ремонт в уже почти вашей квартире.
В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ). Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и обратитесь к риэлторским фирмам — они проведут расселение быстро и без значительных усилий с вашей стороны.
Естественно, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с 2 тысяч долларов до 1,31,5 тысяч.
И все же хочется остеречь. Очень часто те, кто приобретает (по договору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов. Но как понять, что вас считают за «лоха» и собираются обвести вокруг пальца?
Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизированную комнату. Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квартира. Если нет — вас хотят надуть!
По существующему законодательству особенности сделок с коммуналками связаны с тем, что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизировать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной комнаты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.
Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, даже если его соседи не хотят становиться собственниками. Без этого, считают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.
Даже если поверхностно просмотреть рекламные страницы газет, можно сделать вывод: строительных фирм и компаний, привлекающих частных инвесторов для возведения жилых площадей, довольно-таки прибавилось. В тех же самых рекламах выгоды долевого строительства подаются в самых радужных тонах. Дескать, и квадратный метр жилплощади гораздо дешевле, и все деньги за квартиру платить сразу не нужно, и дом будет находиться в чистой экологической зоне и... нередко доверчивый частный инвестор или полностью остается с носом или вынужден выкладывать добавочную сумму, в результате чего новостройка оказывается по стоимости если не одинаковой, то дороже квартиры рыночной.
В первом случае в дураках оказались клиенты кооператива «Сантана». Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано несколько миллионов рублей. Квартиры так и не были построены. С помощью юристов фирмы «Адвокат потребителя» по суду дела у кооператива были выиграны. Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы клиентов «Сантаны», остается только догадываться. Во втором случае можно привести пример незатейливого мошенничества фирмы «Северное товарищество». В метро были расклеены рекламные листки с предложениями получить квартиру за 300 долларов (его сняли, когда подобное предложение стало выглядеть уже совсем смешным). Но ни один вкладчик не получил квартиры без весьма существенной доплаты, сопоставимой с сегодняшней стоимостью жилья. По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями истцов выступал юрист фирмы «Адвокат потребителя». Единственное, что удалось сделать — получить от фирмы 8000000 руб. (на мебельный гарнитур хватит). А через какое-то время в метро снова появилась новая реклама «Северного товарищества» — прекрасные квартиры за 25 % цены. Опять расчет брался на того, у кого много лишних денег.