Дефляция вызывала нарастающую тревогу в ФРС, Хотя за 2002 год реальный ВВП вырос на 1,6%, экономика по-прежнему испытывала трудности. Прибыли даже таких сильных компаний, как Aetna и SBC Communications, были невысоки, и им тоже приходилось увольнять людей и не удавалось добиться стабильного роста акций. Уровень безработицы увеличился с 4% (в конце 2000 года) до 6%.
На заседании Комитета по операциям на открытом рынке в конце июня, когда мы проголосовали за снижение процентных ставок до 1 %, дефляция была вопросом номер один. Мы пошли на снижение ставок, хотя единодушно считали, что экономика вряд ли нуждается в этом шаге. Фондовый рынок начал понемногу оживать, и, по нашим прогнозам, прирост ВВП должен был увеличиться во втором полугодии. И все же мы сделали этот шаг руководствуясь принципом уравновешивания рисмов. Мы хотели прекратить дефляцию, хотя дальнейшее снижение процентных ставок могло породить рыночный пузырь, своего рода инфляционный бум, с которым придется бороться впоследствии. Меня радовало то, что мы взвесили все «за» и «против». Оценку правильности нашего решения даст лишь время, но подход к его принятию был верным.
Экономику в нелегкий период после 11 сентября поддержали потребительские расходы, связанные с рынком жилья. Во многих регионах США в ответ на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам стала расти стоимость жилой недвижимости. Рыночные цены на вторичном рынке в течение 2000, 2001 и 2002 годов поднимались на 7,5% в год, вдвое выше, чем несколько лет назад. Строительство жилья приобрело рекордный размах, а число домов, которые сменили владельцев на рынке вторичного жилья, было огромным. Этот бум укреплял моральный дух людей — если соседям удается продать жилье за хорошие деньги, значит, и ваш дом растет в цене.
В начале 2003 года ставка по 30-летним ипотечным кредитам была ниже 6%. До такого уровня она не опускалась с 1960-х годов. Ипотечные кредиты с изменяемой ставкой стоили еще дешевле. Это стимулировало оборот на рынке недвижимости, и цены ползли вверх. С 1994 года количество домовладельцев стало расти ускоренными темпами, К 2006 году собственный дом имели почти 69% семей. В 1994 году доля собственников составляла 64%, а в 1940-м — 44%, Особенно существенным был рост числа собственников среди испаноязычных и чернокожих американцев — эта группа становилась более зажиточной, и правительственные программы поддержки низкокачественных кредитов позволили многим представителям национальных меньшинств впервые купить жилье. Я считаю, что повышение доли собственников жилья сделало значительную часть населения кровно заинтересованной в будущем страны, а это способствовало сплочению нации. Приобретение жилья сегодня имеет такое же значение, как и 100 лет назад. Даже в компьютерную эру традиционные стены из «кирпича и раствора» дают нам чувство уверенности.
Прирост капитала, особенно реализованный, т. е. превращенный в деньги, не задерживался в карманах людей. Вскоре статистики отметили всплеск потребительских расходов, который соответствовал величине прироста капитала. По оценкам ряда аналитиков, 3-5% прироста стоимости жилья ежегодно трансформируется в повышение спроса на все виды товаров и услуг —от машин и холодильников до туристических поездок и развлечений. Кроме того, люди тратят деньги на обустройство жилья и его расширение, что еще больше подхлестывает ажиотаж. В сущности расходы увеличивались за счет роста ипотечного долга, поскольку финансовые институты сделали получение ипотечного кредита совсем несложным [25] . Совокупный эффект был метко охарактеризован экономическим обозревателем Робертом Сэмюэлсоном, который 30 декабря 2002 года писал в Newsweek «Бум на рынке жилья спас экономику... Наигравшись на рынке акций, американцы устроили оргию на рынке недвижимости. Мы поднимали цены, пускали дома под снос и подсчитывали барыши».
Разумеется, любой бум порождает мыльные пузыри, что на своем горьком опыте хорошо усвоили акционеры интернет-компаний. Готовы ли мы к обвалу рынка недвижимости? Опасения стали возникать при виде таких «горячих» рынков, как Сан-Диего и Нью-Йорк, где в 2002 году цены подскочили соответственно на 22 и 19% и где инвесторы начали видеть в жилых домах и кондоминиумах способ быстрого обогащения. ФРС пристально следила за этими тенденциями. На фоне бума стали заметными спекуляции на рынке жилья. На американском рынке односемейного жилья дома приобретались главным образом для проживания, и доля покупок с целью вложения средств или спекуляций редко превышала 10%’. По данным Национальной ассоциации риелторов, к 2005 году инвесторы скупили 28% домов. Они превратились в рыночную силу, которая почти на треть увеличила оборот существующего жилья. В то время в телевизионных новостях то и дело появлялись репортажи о «флипперах» — перекупщиках недвижимости в таких местах, как Лас-Вегас и Майами. Пользуясь доступностью кредита, они покупали пять-шесть новых кондоминиумов с тем, чтобы выгодно перепродать их еще до завершения строительства. Впрочем, подобные драмы не выходили за пределы региональных масштабов. Я объяснял аудитории, что мы имеем дело не с пузырями, а с пеной -локальными скоплениями пузырьков, которые не могут нанести ущерб экономике в целом.
Однако, будь то пена или пузыри, к концу 2005 года веселье пошло на спад, и те. кто собирался приобрести недвижимость впервые, уже не могли сделать этого из-за роста цен. Повышение цен требовало более крупных ипотечных кредитов, которые съедали значительную часть месячного дохода. Пьянящая пора, когда покупатели наперебой повышали цену, чтобы стать счастливыми обладателями дома, осталась позади. Продавцы назначали все более высокие цены, но покупатели больше не желали соревноваться с ними. Объемы продаж на первичном и вторичном рынке недвижимости резко упали. Бум закончился.
На самом деле этот бум был частью глобальной тенденции. Ипотечные ставки снизились не только в США, но и в Великобритании, Австралии и многих других странах, где существовал жизнеспособный ипотечный рынок. В итоге цены на жилье во всем мире выросли. По оценкам журнала Economist, который отслеживает цены на жилье в 20 странах, в период с 2000 по 2005 год рыночная стоимость жилой недвижимости в развитых странах выросла с S40 трлн до $70 трлн. Наиболее значительный прирост ($8 трлн) продемонстрировали односемейные дома в США. Опыт других экономик, где аналогичный бум начался и закончился на год-два раньше, чем в США, оказался очень показательным. В Австралии и Великобритании спрос начал спадать в 2004 году по тем же причинам, что и позднее у нас; покупатели, приобретающие жилье впервые, столкнулись с завышенными ценами, а спекулянты ушли с рынка. Примечательно, что с завершением бума в этих странах цены выровнялись или немного снизились, но на момент написания этих строк их резкого падения не произошло,
Бум на рынке жилья, сопровождавшийся взрывным появлением новых ипотечных продуктов, привел к повышению стоимости дома типичной американской семьи и сделал его владельцев более состоятельными. Разумеется, возросли и размеры ипотечных кредитов, но из-за снижения процентных ставок обслуживание долга стало в период с 2000 по 2005 год ненамного обременительнее.