Составьте график и вооружитесь терпением
В зависимости от местного законодательства процесс выдачи разрешений на строительство может длиться от шести месяцев до нескольких лет. Здесь возможны короткий и длинный сценарии.
• Короткий сценарий реализуется в том случае, если вы обеспечили себе поддержку со всех сторон. В данном случае время тратится только на подготовку необходимых документов.
• Длинный сценарий возможен тогда, когда вы встречаете противодействие проекту или возникают затруднения технического характера (например, сложности с подключением водопровода, экологические проблемы, отсутствие подъездных путей и т. д.).
Реальная история: как гора превратилась в кротовую кучу
Один из проектов, которые я разрабатывал на ранних этапах своей карьеры, включал в себя строительство нескольких жилых домов. Владелец недвижимости, располагавшейся по соседству, был уверен, что этот земельный участок никогда не будет застроен, но когда я начал подготовку к строительству, он заявил, что мои здания будут загораживать ему вид на горы. Мы долго обсуждали его возражения. Проделав свою часть домашней работы, я продемонстрировал ему, что если разверну свои здания определенным образом, то вид на природу у него сохранится. В конечном итоге, из противника он превратился в моего сторонника, и проект был успешно реализован.
Мораль: с помощью компромисса соседей можно превратить в своих союзников.
Реальный временной график очень важен для успеха по следующим причинам:
• не следует планировать рассмотрение своего проекта в период избирательной кампании,
• если одновременно вы ведете переговоры о покупке земельного участка и пытаетесь получить разрешение на строительство, то может случиться так, что непредвиденная задержка при покупке сведет на нет все ваши труды по получению разрешения, хотя вы затратили на него много времени, сил и средств,
• благоприятный цикл на рынке недвижимости может закончиться,
• рынок капиталов претерпевает постоянные изменения, в частности, могут измениться порядок и условия предоставления кредитов и банковские ставки.
Установите отношения с девелоперами и строителями
Знакомясь с сотрудниками и членами различных комиссий городской администрации, не забывайте о девелоперах и строителях, которые приходят в городской совет за получением разрешений на строительство. Звоните им и назначайте встречи, чтобы побольше узнать об их проектах. Беседуйте с ними на всех заседаниях и других мероприятиях. Они с удовольствием расскажут вам о своих делах, потому что им тоже нужна ваша поддержка.
В беседах с ними постоянно задавайте следующие вопросы:
• Какие требования выдвигает оппозиция и как вы решаете эти вопросы?
• Услугами каких ландшафтных дизайнеров, архитекторов, инженерных и строительных фирм, геодезистов, дорожников и других подрядчиков и субподрядчиков вы пользуетесь?
• Кто проводит для вас анализ грунта и дает экологические заключения?
• Услугами каких титульных и посреднических компаний вы пользуетесь?
• Кто ваш брокер по недвижимости?
После нескольких встреч вы уже будете хорошо представлять себе, какие подрядчики и специалисты на местном рынке оказывают качественные услуги. Когда придет время формировать свою команду, они вам еще пригодятся. Учтите, что в данном случае вы получаете образование на практике, причем совершенно бесплатно.
Поймите, чего хотят девелоперы и строители
Повторю еще раз: знания – это ваш основной капитал. Я понял это еще в самом начале карьеры и продолжаю учиться по сей день. Беседуя с девелоперами и строителями, я стараюсь узнать от каждого из них все, что только можно. Я хочу знать, с какими проблемами сталкивается строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов, торговых, офисных и промышленных зданий, недвижимости смешанного назначения. Ведь все эти специалисты вкладывают в работу свои знания, репутацию и капиталы. Почему бы не поучиться у них? Это настоящая золотая жила знаний, и разрабатывать ее куда полезнее, чем получать образование, сидя за партой. Это реальный мир, где делаются деньги. Единственной вашей помехой на пути к успеху может стать только недостаток знаний.
Возьмите на заметку
Строительные компании хотят приобретать землю, на которую уже получены все необходимые разрешения. Поэтому вы имеете для них большую ценность, и они готовы за это платить.
Разрешения требуются для возведения любых типов зданий – жилых, коммерческих, медицинских, смешанного назначения. Необходимо только знать специфические требования для каждой категории недвижимости и понимать разницу между ними. Поэтому старайтесь узнать как можно больше обо всех аналогичных проектах и о том, каким образом получались на них разрешения.
Я привожу здесь ряд вопросов, которые постоянно задаю девелоперам и строителям. Это поможет вам расширить фундамент своих знаний перед тем, как начинать планировать первый проект.
• Участок какого размера вы собираетесь застраивать? Почему именно такой?
• На каком расстоянии от передних, боковых и задних границ участка должны находиться здания?
• Какими будут размеры зданий?
• Сколько очередей строительства предусмотрено и сколько зданий будет сооружаться в каждой очереди?
• Какую площадь будет занимать весь комплекс зданий и как они будут расположены на участке? Почему именно так?
Несколько полезных сведений о покупателях и строителях
• Покупатель дома принимает решение о его приобретении еще до того, как откроет входную дверь.
• Пешеходные дорожки и проезды на участке, ландшафт местности и высота цоколя над уровнем земли играют большую роль в принятии решения о покупке.
• Наличие учебных заведений по соседству также имеет значение. Выбирайте участки вблизи самых лучших школ и колледжей.
• В городах с хорошей репутацией земля самая дорогая, но такие инвестиции считаются очень надежными.
• Поинтересуйтесь, готова ли строительная фирма разделить с вами расходы на создание инфраструктуры. Выясните следующие вопросы:
– Сколько в среднем стоит расчистка и планировка участка под строительство?
– В какую сумму обойдется прокладка дорог, строительство водоочистных сооружений, подвод водопровода и других коммуникаций, ландшафтные работы?
• Неплохо знать, сколько строительная фирма тратит на полную подготовку площадки для строительства индивидуального жилого дома. Обычно полностью подготовленные участки со всеми подведенными коммуникациями дороже стоимости дома на 20–25 процентов.
Вы должны не только задавать вопросы, но и посещать строительные площадки этой фирмы, а также осматривать построенные ею дома. Поговорите также с продавцами недвижимости. Выясните, что и почему привлекает покупателей. Зная, какие здания будут строиться, вы сможете заблаговременно получить все необходимые разрешения и предложить строителям участок, в наибольшей степени соответствующий их потребностям.