Одно из преимуществ иметь таких друзей, как Мэл, состоит в том, что с его помощью я узнаю о будущих зонах роста городов. Он – застройщик и планировщик и может заглядывать вперед на срок от трех до десяти лет. Его проекты не только расширяют границы городов. Мэл и его высококлассная команда вдыхают новую жизнь и в старые центральные районы.
Мэл – прекрасный сосед, друг и специалист по недвижимости. Если мне хочется узнать что-нибудь о будущем и о перспективных объектах инвестиций, я звоню Мэлу Шульцу.
Роберт Кийосаки
Случалось ли вам когда-нибудь, проезжая по городу, вдруг остановиться близ заросшего пустыря и задаться вопросом: «А вдруг это последняя незастроенная земля в округе?» Со мной такое случалось много раз. Более того, именно с этого вопроса и началась моя карьера в недвижимости, а поиск незастроенной земли превратился в стратегию.
Поездки по городу могут подарить множество открытий. Например, вы, возможно, уже замечали, что в большинстве городов жилые дома обычно строят на второстепенных улицах, а торговые центры, офисные здания и другая коммерческая недвижимость тяготеют к главным магистралям. Все это приобретает определенный смысл, если вы умеете наблюдать и отмечаете тенденции в развитии городов.
В конце 1970‑х годов такие поездки были неплохим способом присмотреть недвижимость для покупки. Я в то время не располагал никакими особыми инструментами, кроме машины и плана города, хотя был одним из первых, кто приобрел гигантский мобильный телефон, больше напоминавший кирпич как по размерам, так и по весу. Если я видел незастроенные участки, находившиеся в районах прогнозируемого роста, то сразу старался узнать, кто их владелец и каков статус объектов. Можно было найти действительно прекрасные земельные участки, до которых еще не дошли руки у большинства покупателей и застройщиков. Чтобы отыскать собственника, достаточно позвонить в головной офис. Как только у меня появлялся телефонный номер владельца, я действовал, как страховой агент: звонил и договаривался о встрече. С единственной разницей: раньше я звонил покупателям, а теперь имел дело с продавцами. Я должен был предлагать людям деньги, а не просить их.
Покупать всегда легче, чем продавать. Проблема в том, что собственнику известна ценность вещи, которой он владеет, иначе зачем бы он держал ее у себя? С другой стороны, собственник не хочет тратить время и деньги на планирование, всевозможные исследования и другие мероприятия, которые необходимы для освоения земли.
Несмотря на то, что недвижимость дает собственнику ряд налоговых преимуществ, сам процесс приобретения и владения может отрицательно сказываться на его налоговом статусе. Мы постоянно обсуждаем эти проблемы с нашими налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными, что не переходим границу очередной налоговой категории. А если такое случается, то должны точно знать, как это скажется на сумме налогов. Это один из самых важных вопросов, и я настоятельно рекомендую всем найти самого лучшего налогового консультанта в сфере недвижимости, прежде чем предпринимать какие-то действия. Это относится как к покупке, так и к продаже недвижимости. Обязательно проконсультируйтесь со специалистами в области налогов и права.
У меня есть налоговые консультанты и юристы, съевшие собаку на недвижимости. С ними я постоянно советуюсь. Но в первую очередь я обращаюсь к брату, который владеет старейшей юридической фирмой в Аризоне. С самого начала я распределял инвестиции, выделяя в них доли, которые пойдут на покупку собственно земли, оплату услуг юристов и других консультантов. Это должно было повысить шансы на успех.
Важность работы в команде очевидна. Играя в футбол в колледже, я всегда хотел быть полузащитником. Это не самая выигрышная и престижная позиция на поле, зато я точно знал, что в тылу есть еще одна линия обороны. Моя задача заключалась в том, чтобы усвоить план игры и передавать мяч лучшим игрокам.
Возьмите на заметку
Шестое издание «Словаря терминов в области недвижимости» определяет «владение земельным участком» как предоставленное правительственными органами право на благоустройство, прокладку коммуникаций, строительство зданий жилого и иных назначений, а также дорог.
Если вы купили отель, то это не значит, что он должен использоваться как гостиница. Если купили многоквартирный дом, это не значит, что он должен оставаться жилым. Рынок меняется вместе с потребностями, и, чтобы добиться успеха, вы должны понимать, что иногда имеет смысл изменить категорию недвижимости. Вот несколько примеров:
Традиционную гостиницу можно превратить в отель, работающий по принципу таймшер.
Сдаваемые внаем квартиры можно продать в собственность жильцам.
Это лишь два примера, демонстрирующие, как может изменяться продукт с учетом потребностей рынка недвижимости.
Что же касается земли, то ее можно разделить на два или более участка под строительство индивидуальных жилых домов или изменить само назначение, для которого она первоначально приобреталась. Однако, скорее всего, потребуется согласовать проект с городскими властями.
Реальная история: урок 32‑й стрит
В середине 1970‑х годов я купил жилой дом вместе с пятью акрами земли за 240 тысяч долларов. Через некоторое время один мой приятель поинтересовался, не продам ли я ему дом. Он решил разделить землю на участки по одному акру и на каждом построить по офисному зданию. За дом и землю он предложил втрое больше того, что я заплатил, но с условием, что сделка состоится только через двенадцать месяцев. По его расчетам, столько времени понадобится, чтобы убедить всех жильцов дать согласие на строительство и договориться с городскими властями об изменении назначения земельного участка. Таким образом, я мог понаблюдать, как осуществляется перевод недвижимости из одной категории в другую. Мне тогда было чуть больше двадцати, и я решил, что спешить некуда и можно подождать, тем более имея в виду такую солидную прибыль.
Прошел год, изменения были согласованы, и мы заключили сделку. Я по-новому взглянул на недвижимость и вдруг понял, что могу добавлять стоимость только за счет ее перевода в другую категорию. Именно тогда я решил сделать это частью своей новой инвестиционной стратегии.
Реальная история: взгляд с горы
Получив некоторый опыт на 32‑й стрит, я приобрел в Парадайз-Вэлли виллу площадью в двадцать девять тысяч квадратных футов, построенную нефтяным магнатом Уокером Маккьюном в 1960‑е годы более чем за 3 миллиона долларов. К дому прилегал участок площадью сорок акров на холме, с которого открывался вид на весь город и знаменитую гору Кэмелбек. В мои планы входило изменить назначение дома и сделать его курортным пансионатом, но городские власти отклонили эту инициативу. Я, воспользовавшись льготами, которые предоставлялись строителям жилья, решил перепланировать участок. Именно тогда и началась моя карьера застройщика. Я на собственном опыте постигал науку планировки земли под строительство. Каждый участок должен был соответствовать строгим строительным нормам и правилам. Нужно точно рассчитать, какой объем земли можно снять со склона холма и как насыпать ее для выравнивания стройплощадки. Мне пришлось дойти до строительного комитета городской администрации, где специалисты в конечном итоге вынуждены были пересмотреть некоторые нормы. Затем я нашел покупателя, и он приобрел виллу вместе с пятью акрами земли за ту же цену, которую я заплатил за дом и сорок акров. Оставшуюся землю я разделил на участки, предназначенные для строительства двадцати восьми жилых домов, к каждому из которых прилегал еще один акр земли. Участки продал по цене от 200 до 600 тысяч долларов каждый. Это моя самая прибыльная сделка. Один участок я оставил для строительства собственного дома, но так и не смог подружиться с соседями, поэтому впоследствии продал его. Всего за эту операцию я выручил 10 миллионов долларов.