Возьмите на заметку

Пусть вас не беспокоит, что ваша инициатива по достижению мирного соглашения может быть воспринята как проявление слабости. Только дурак отказывается решить вопрос миром, если для этого есть хоть какая-то возможность.

Несколько лет назад я представлял в суде интересы одного застройщика, который собирался возводить отель на побережье океана в Вайкики. Владельцы и жильцы жилого дома, стоявшего напротив через дорогу, с самого начала встретили его проект в штыки. Ассоциация квартиросъемщиков попыталась через суд оспорить выданное ему разрешение на строительство на побережье, которое является обязательным условием для любого застройщика на Гавайях, а также предложенные им варианты планировки земельного участка. Естественно, клиент был настроен по отношению к этим людям крайне враждебно.

Я подал ходатайство о том, чтобы на время процесса клиенту дали возможность продолжать строительные работы. Наши доводы были восприняты судьей благосклонно. Мы были хорошо организованы и представили ясную и убедительную презентацию с использованием наглядного материала, а наши соперники давали путаные и сбивчивые пояснения. По всему было видно, что судья склоняется к нашей точке зрения. Наблюдатели в зале суда, включая и моего клиента, были уверены, что мы победим. После заседания я сказал клиенту, что положительная реакция судьи может объясняться всего лишь нашими хорошими личными взаимоотношениями, но интуиция подсказывает, что наше ходатайство будет отклонено, и это поставит под вопрос все планы строительства. Клиент со мной не согласился. Он присутствовал на слушании и был убежден, что победа у нас в кармане.

Тем не менее я начал переговоры с адвокатом истца об отзыве иска взамен на предоставление клиентом денежной компенсации в адрес ассоциации квартиросъемщиков. Ассоциация в конце концов согласилась принять 150 тысяч долларов и отозвать иск. Клиент отказался от этого предложения, хотя неудача в суде могла полностью перечеркнуть весь его проект стоимостью в 100 миллионов. Он был вне себя из-за того, что я веду переговоры с противниками и тем самым демонстрирую слабость нашей позиции. Мой клиент приказал прекратить всякие контакты с жильцами и спокойно ждать судейского решения. Я попросил судью отсрочить оглашение решения и предложил продолжить переговоры о снижении суммы компенсации. Клиент не захотел даже слушать об этом и пригрозил, что откажется от моих услуг. Несмотря на это, я продолжал вести переговоры. В конце концов ассоциация согласилась уладить спорное дело за 55 тысяч долларов. Я позвонил клиенту. Тот страшно разозлился, но я настойчиво рекомендовал ему принять это предложение, подчеркивая, что это ничтожная сумма по сравнению с теми деньгами, которые стоят на кону. Он сказал, чтобы я больше не звонил ему по этому поводу, и бросил трубку. Но я продолжал звонить. В очередной раз клиент пригрозил, что уволит меня, но я не сдавался. В конце концов он согласился и уплатил 55 тысяч долларов. Конфликт был улажен. Правда, клиент считал эти деньги попусту потраченными, так как был уверен, что выиграл бы процесс.

После того как все разногласия были устранены, я заглянул к судье, и тот сообщил мне, что, поразмыслив над нашими аргументами, пришел к выводу, что их следует отклонить. Клиент тем временем продолжил строительство, и теперь на берегу океана стоит красивый отель, которым в настоящее время владеет и управляет одна из наших партнерских фирм. Таким образом, можно говорить о счастливом конце нашей истории, а ведь это и является целью всех сделок с недвижимостью. Мораль: старайся всеми силами уладить дело миром, не полагаясь на решение суда, которое может оказаться не таким, как хотелось бы.

Итак, используйте все возможности, чтобы избежать бесконечных судебных процессов, если есть хоть какое-то другое решение, которое вас удовлетворяет. Практически вы всегда окажетесь при этом в более выгодном положении, чем если будете подвергать себя риску судебного решения, которое может быть и не в вашу пользу. Ввиду сложности сделок с недвижимостью и тонкостей судопроизводства мирное решение в большинстве случаев оказывается для обеих сторон лучше, чем решение суда. Говоря другими словами, даже если вы одержите победу в суде, вы можете не получить того, к чему стремились.

Как уладить споры, возникающие в сделках с недвижимостью

Вы сможете устранить многие разногласия, соблюдая следующие требования:

• проконсультируйтесь с опытным судейским адвокатом, чтобы избежать судебного разбирательства;

• при возникновении разногласий старайтесь уладить их любыми средствами;

• прибегните к помощи посредника;

• подумайте об арбитраже;

• помните, что судебный процесс – это крайняя возможность;

• не оставляйте попыток договориться миром на любой стадии процесса.

Заключение

Практически вы всегда сможете извлечь для себя выгоду, если будете разрешать конфликтные ситуации, проявляя здравый смысл и порядочность, уважая интересы другой стороны, но защищая при этом свои собственные. В любом случае это предпочтительнее, чем обращаться к третейскому судье или передавать дело в суд. Однако самое лучшее решение заключается в том, чтобы вообще избегать споров. Для этого надо правильно подбирать недвижимость, иметь дело с порядочными людьми, правильно составлять контракты и пользоваться услугами грамотных юристов.

* * *

Берни Бейс является одним из партнеров юридической компании «Bays, Deaver, Lung, Rose & Holma» в Гонолулу. Он один из немногих юристов на Гавайях, кто имеет сертификат на ведение гражданских процессов, выданный Национальным советом адвокатов и Верховным судом штата Гавайи. На протяжении своей тридцативосьмилетней карьеры Берни представлял интересы клиентов по проблемам, связанным с недвижимостью, в судах самой различной инстанции, в том числе и в Верховном суде США.

Он имеет большой опыт в самых разных сферах бизнеса, включая права мажоритарных и миноритарных держателей акций, использование доверенностей при голосовании на общих собраниях акционеров, антитрестовское законодательство, коммерческие займы, проблемы землепользования, аренда недвижимости, возмещение упущенной выгоды, причинение ущерба имуществу, разрешение правовых споров, раздел недвижимого имущества, оценка и конфискация недвижимости.

Часть 2
Сделки с недвижимостью

9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам

Учитесь понимать реальные потребности, финансовую логику и задавайте вопросы

Мэл – мой сосед. Мы познакомились на одной из вечеринок, устроенных соседями. Он сразу же понравился мне. Выяснилось, что он занимается недвижимостью и владеет двумя профессиональными спортивными командами. Что может быть лучше, чем восседать в кресле владельца на баскетбольном матче с участием «Phoenix Suns»? Игроки, болельщики, сама атмосфера игры воспринимаются более ярко. Я обычно сижу намного выше – на трибуне и пользуюсь биноклем.