• разбитые окна;

• облупившаяся краска;

• запущенный внешний вид.

Обратите внимание на информацию о смене владельцев недвижимости:

• владелец дома хочет выселиться или уехать;

• дом конфискуется за долги;

• дом переходит по наследству;

• дом построен с нарушениями строительных норм и правил;

• возникли споры относительно земельного участка;

• владелец магазина закрывает заведение.

Процесс поиска – увлекательное занятие, но я никогда не забываю, что моя радость – это чья-то беда.

Рекомендации по поиску недвижимости

• Сохраняйте оптимизм. Поиски требуют времени. Придется немало побродить по окрестностям. Будут ошибки, тревожность. Оставайтесь в позитивном расположении духа, чтобы быть готовым к моменту, когда найдется нужная недвижимость.

• Будьте внимательны и сосредоточенны. Постарайтесь выкинуть из головы прошлые ошибки, негативные мысли, опасения и другие факторы, которые заслоняют возникающие возможности. Лишь тот, кто объективно воспринимает действительность и открыт для восприятия, сможет вовремя разглядеть появившуюся возможность и ухватиться за нее.

• Проявляйте терпение. В писательской среде говорят: «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». То же самое можно сказать и об инвестициях в недвижимость. Вам придется потратить много времени на изучение газет, поездки по городу, контакты с брокерами и кредиторами.

• Не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. Вы никогда не дождетесь идеальных условий на рынке недвижимости. Всегда будут встречаться проблемы и подводные камни. Не поддавайтесь влиянию средств массовой информации, друзей или тех, кто отговаривает вас от поиска новых возможностей.

Последний пункт стоит повторить еще раз: на ваше решение не должны влиять переменчивые условия рынка. Ставки по кредитам будут повышаться и резко падать. Стоимость недвижимости будет снижаться, но потом начнется оживление. Эти процессы постоянны.

Возьмите на заметку

Занимаясь поисками недвижимости, повторяйте как заклинание: «На любом рынке, в любое время можно совершить удачную сделку».

Возьмите на заметку

Девизом должна стать пословица: «Терпение и труд все перетрут».

Помимо самостоятельных поисков вы должны создать вспомогательную сеть знакомств, инструментов и ресурсов. В ней могут быть задействованы:

• другие инвесторы;

• брокеры и агенты по недвижимости;

• банки;

• юристы;

• бухгалтеры;

• компании по управлению недвижимостью.

Таблица 10.1. Собственные мысли

Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.

Критерии и анализ недвижимости

Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:

1. Основные инвестиционные показатели:

а) финансовый рычаг;

б) денежный поток;

в) «денежная» рентабельность;

г) норма капитализации;

д) мультипликатор валового дохода.

2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.

3. Тенденции.

4. Демографические данные.

Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.

Финансовый рычаг

Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.

Положительный денежный поток

Денежный поток всегда был основой накопления моего богатства. Он – король всех доходов. К нему надо стремиться в первую очередь. Положительный денежный поток создает инерцию поступательного движения активов. Он оказывает громадное влияние на процессы финансирования и кредитования. Так, например, если вы приобретаете жилое здание более чем с пятью квартирами, то размер кредита, который предоставит банк, будет зависеть от способности этой недвижимости создавать денежный поток (ваша кредитная история при этом будет иметь лишь второстепенное значение). Он является также важным фактором определения общей стоимости недвижимости. При слабом денежном потоке она будет оценена ниже, чем аналогичные здания в том же районе, генерирующие сильный денежный поток. Никогда не забывайте об этом.

Двузначный показатель денежной рентабельности

Показатель демонстрирует, с какой скоростью оборачиваются деньги. Он позволяет уже на начальном этапе инвестирования понять, сколько времени понадобится, чтобы вернуть вложенные деньги. Это очень важно, потому что средства понадобятся для инвестиций в другие проекты. Чем быстрее вы вернете их, тем раньше сможете использовать.

Возьмите на заметку

Денежная рентабельность определяется как процентное соотношение дохода от инвестиции в денежной форме за определенный период времени к ее начальному объему.

Вот несколько примеров, где мы имеем дело с одинаковым начальным платежом (20 тысяч долларов), но разным объемом денежных потоков за год.

Таблица 10.2

Из таблицы видно, сколько лет потребуется, чтобы вернуть сумму начального платежа. В первом случае – это год, во втором – два, а в третьем – три года. Соответственно, денежная рентабельность составит 100, 50 и 33 процента.

Инвестор должен ставить перед собой цель – добиться денежной рентабельности в пределах 10–20 процентов. Более высокие показатели считаются исключительно хорошими.

Норма капитализации – 7 процентов и выше

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Вы вложили в проект некую сумму. Каким будет доход? Высокая норма капитализации обычно означает более высокий риск инвестиций и низкую цену недвижимости. Чем ниже норма капитализации, тем ниже риск и выше стоимость. Низкую норму капитализации зданий чаще всего можно встретить в районах, где население преимущественно принадлежит к зажиточному или среднему классу. Если известны чистая операционная прибыль и норма капитализации, то можно вычислить стоимость недвижимости по следующей формуле: