* * *

В 1983 году Мэл Шульц стал соучредителем «JDM Properties, Inc.» – компании, оказывающей услуги в области планирования и строительства, а также управления недвижимостью в штатах Аризона и Колорадо. Как глава компании «JDMD Investments LLC», Мэл вместе с партнерами разрабатывает крупномасштабный проект комплексной застройки в Финиксе, рассчитанный на 300 тысяч жильцов. В свое время Мэл был владельцем баскетбольной команды «Phoenix Suns» и бейсбольной команды «Arizona Diamondbacks», ставшей в 2001 году чемпионом мира. Параллельно Мэл занимается проектом строительства театра на пять тысяч мест в Финиксе.

10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости

Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.

Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.

Роберт Кийосаки

Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.

«Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения» (Осия 4:6).

«Вера же есть осуществление ожидаемого и уверенность в невидимом» (К Евреям 11:1).

Возьмите на заметку

Я всю жизнь пользовался мантрой: «Извлекай прибыль из проблем».

Здорово, когда у вас есть стабильная недвижимость, в которой живут состоятельные жильцы. Никаких особых расходов на содержание, нет проблем с квартплатой. Все замечательно. О таком, казалось бы, должны мечтать все инвесторы, но такая недвижимость недешево стоит, и у нее мало шансов вырасти в цене.

С другой стороны, проблемная недвижимость обладает поразительным потенциалом быстрого роста. Допустим, средняя стоимость жилого дома в каком-то районе составляет 200 тысяч долларов. Расположенная там же проблемная недвижимость может стоить 140 тысяч, но как только присущая ей проблема устранена, стоимость резко возрастает, уравниваясь с соседними домами. Квартплата в проблемном доме тоже может быть достаточно низкой, но как только вы его благоустроите, у вас появляется полное право повысить ставку, увеличивая тем самым собственный доход.

Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.

Возьмите на заметку

Я никогда не рассчитываю на естественное удорожание недвижимости. Если оно произойдет – что ж, тем лучше. Но если этого не случится, то не огорчусь. Я знаю, что нужно предпринять, чтобы увеличить прибыль от нее, скажем, за счет амортизации. Если кто-нибудь предложит вам вложить деньги в недвижимость в расчете на ее последующее естественное удорожание, поблагодарите, развернитесь и бегите прочь! Почему? Потому что такие перспективы основаны на досужих предположениях. Если же подойдете к инвестированию с позиций добавления стоимости, то сможете контролировать процесс и управлять им.

Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.

Моя история

Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.

Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.

Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.