Видя в вечерних теленовостях интервью с очередной жертвой мошенничества, вы никогда не услышите: «Нет ничего удивительного в том, что меня обманули. Я никогда не доверял этому человеку, потому что он похож на жулика». Все обманутые говорят совершенно противоположные вещи: «Просто поверить не могу, что меня так облапошили. Он же казался таким милым человеком и внушал полное доверие. Наши дети ходят в одну и ту же школу, мы с ним посещаем одну и ту же церковь. У него такая замечательная жена. Как же он мог так поступить со мной?» Итак, если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя! Вы единственный человек, который несет ответственность за сохранность своих денег.
Возьмите на заметку
Если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя!
Субъектом статьи 1031 является налогоплательщик, который владеет недвижимостью, продает ее и затем совершает обмен. Тот же самый налогоплательщик должен отчитаться о полученном от продажи доходе и приобрести новую недвижимость. Многие клиенты в процессе сделки высказывают желание изменить юридическую форму собственности на недвижимость, но этого-то как раз делать и нельзя.
Возьмите на заметку
Сделку должен завершить тот же налогоплательщик, который ее и начал.
Предположим, что Фред и Сью Джонс продают свой жилой дом, записанный на их имя как физических лиц, а новую недвижимость хотят приобрести уже на имя корпорации «Jones Investments, Inc.», владельцами которой они являются. Но корпорация имеет другой учетный номер налогоплательщика, и это делает всю операцию по обмену недействительной.
А что будет, если Фред и Сью передадут своей корпорации право собственности на продаваемый дом перед самой продажей (в этом случае продавец старой недвижимости и покупатель новой будут одним и тем же юридическим лицом)? Этот вариант тоже не проходит, потому что, если вы помните правило № 1, недвижимость должна находиться в собственности год плюс один день, чтобы считаться приобретенной в целях инвестирования. Если передача собственности происходит незадолго до продажи, то налоговая служба сочтет, что корпорация приобрела дом не для инвестиций, а для перепродажи.
Возьмите на заметку
Если вы хотите избрать для недвижимости форму собственности, позволяющую сокращать налоги, то лучше всего делать это уже во время покупки.
Основная цель, заставляющая наших клиентов менять форму собственности в ходе обмена, состоит в том, чтобы уменьшить степень своей ответственности. Я полностью поддерживаю подобные намерения, но делать такие вещи посреди операции обмена недопустимо. Правда, есть способы, которые могли бы помочь Фреду и Сью реализовать свои замыслы, но их подробное описание выходит за рамки данной главы. Самый лучший совет, который я могу дать вам прямо сейчас: если вы хотите избрать для недвижимости иную форму собственности с соблюдением требований статьи 1031, то лучше делать это уже во время покупки.
Чтобы избежать налогообложения при обмене, вы должны соблюсти два условия: во-первых, стоимость новой недвижимости должна быть равна или выше стоимости старой и, во-вторых, все деньги, вырученные от продажи, должны вкладываться в покупку новой недвижимости.
Давайте вернемся к Фреду и Сью, продающим свой дом. Предположим, они выручили от продажи 100 тысяч долларов, из которых 40 тысяч ушло на погашение прежнего ипотечного кредита. Это значит, что я, выступая в роли независимого посредника, получу от них на хранение 60 тысяч. Если Фред и Сью приобретут себе новую недвижимость за 90 тысяч долларов, то им придется платить налог с 10 тысяч (ведь они продали дом за 100 тысяч, а купили за 90, следовательно, стоимость новой покупки меньше на 10 тысяч, и эта сумма облагается налогом). Заметьте, что невыполнение первого условия не аннулирует самой операции по обмену. Просто в данном случае приходится платить налог, причем он уплачивается обязательно, и на него не распространяются налоговые льготы и вычеты по другим сделкам.
Давайте немного изменим пример: Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч и покупают новый за 150 тысяч. В этом случае цена покупки превышает цену продажи. Чтобы оплатить покупку, они получают ипотечный кредит в размере 100 тысяч долларов, а это значит, что из собственных средств им останется заплатить только 50 тысяч из 60, находящихся на хранении у посредника. Остаются неизрасходованными 10 тысяч долларов. Что с ними произойдет? Они опять-таки будут обложены налогом.
Возьмите на заметку
Чтобы полностью избежать налогов при обмене, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.
Чтобы полностью выполнить требования последнего правила, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и, кроме того, в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи. В рассмотренных двух примерах Фред и Сью неизменно попадают в ситуации, когда им приходится платить налоги. Некоторые из наших клиентов сознательно идут на это, покупая более дешевую недвижимость взамен старой, желая из вырученных денег дополнительно купить себе новую машину или погасить задолженность по кредитной карте.
Тем из вас, кто тоже хочет извлечь из операции по обмену некоторое количество наличных денег для своих нужд, можно предложить несколько способов. Если вы не хотите платить налоги, то можно немного подождать и после покупки новой недвижимости заложить ее. Давайте вернемся ко второму из приведенных выше примеров, где старая недвижимость продается за 100 тысяч долларов, а новая покупается за 150 тысяч. В том случае был получен кредит на 100 тысяч долларов и не все вырученные деньги были потрачены на покупку. Как вы помните, осталось 10 тысяч долларов, которые облагаются налогом.
Но как быть, если Фреду и Сью нужны эти 10 тысяч? Есть ли способ получить их без уплаты налогов? Да. Для этого надо вложить в покупку все вырученные от продажи деньги, находящиеся у посредника (а это значит, что ипотечный кредит надо брать всего на 90 тысяч долларов), а после завершения обмена провести рефинансирование и получить требуемую сумму, но уже без уплаты налогов. Сколько придется ждать от момента покупки недвижимости до ее рефинансирования? Одну наносекунду! Я не шучу! Рефинансировать можно немедленно. Формально это будет рефинансирование, но хороший посредник может подсказать вам способ получения кредита под приобретение новой недвижимости, который позволит сразу после оплаты покупки выйти из банка с суммой денег в кармане, но без двух кредитных задолженностей. Однако здесь есть одна тонкость: рефинансирование должно проводиться только в отношении новой недвижимости. Если вы попытаетесь проделать эту операцию со старой до момента ее продажи, налоговая служба сочтет, что вы нарушили правило № 4, запрещающее вам прикасаться к деньгам до полного завершения обмена.